所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱 和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的 能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。律师为城市综合体提供法律服务，需要 对项目并购、工程建设、前期招商、投融资等专业领域的知识全面熟悉，能够协助开发企业 及时解决项目建设过程中的各项法律问题，有些问题是新型的，没有任何可以参考的案例进 行处理，只能依据以往经办多种项目的经验探索解决之道，对于承办律师来讲，是一次次的挑战。
一、案例简介
（一）项目背景
“华润〃上海万象城”项目为国际都市综合体项目，系华润集团与申通集团共同合作开 发，位于上海市地铁 10 号线紫藤路站上盖，紧邻吴中路和外环高架内侧，由 24 万平方米“华 润〃万象城”顶级购物中心、14 万平方米超甲级写字楼集群、3 万平方米国际精品酒店组成， 总体量达 53 万平方米，是截至目前华润臵地在上海大区最大的最高端的商业综合体项目。 上海万象城国际都市综合体延续和超越了万象城产品线的卓越品质，在每个业态上都有所创 新和突破。华润臵地为中国华润集团（央属大型国企）旗下所属房地产开发的企业。
（二）服务内容
本项目为华润集团通过境外公司受让申通集团所属本项目的项目公司部分股权方式与 申通集团共同合作开发。本所律师曾投标服务本项目各个阶段，最终获得本项目常年法律顾 问服务的机会。
1.在项目并购阶段，本所律师为本项目主要提供如下服务：
（1）根据公司的需要，对收购双方的关联关系、资信状况等提供法律分析；
（2）对并购项目的总体法律框架设计，提供境内法律层面的分析；
（3）对并购申请文件的合法性，以及并购行为是否符合法律规定的要求发表明确的专业 意见；
（4）审核并购项目涉及的所有境内外法律材料，并详尽提示并购项目的法律风险及提出 相应的风险规避方案。
2.在项目建设过程中，本所律师为本项目主要提供如下服务：
（1）根据公司的需要，对本项目的工程总承包方、分包单位、勘察单位、监理单位等相 关单位的工商登记情况、资信状况等提供完备的事前法律尽职调查；
（2）参与该项目的总体法律框架设计，提供境内法律层面的项目可行性分析，并就工程 中的重大事务或重要可行性研究报告结合现行的法律进行论证，提供相应的书面法律意见书；
（3）参与项目勘察、设计、施工、监理招标文件的制订；
（4）全程参与本项目中所涉的谈判并提供法律意见；
（5）根据公司的需要，起草、审查、修改该项目所需合同及附属法律文件，包括但不限 于工程总承包合同、工程分包合同、勘察合同、设计合同、监理合同、设备采购合同、委托 施工合同、各类补充合同及备忘录等；
（6）根据公司的需要，为该项目所涉及的法律问题提供咨询；
（7）协助公司与相关中介机构、政府部门沟通，协调与有关方面的关系，就法律责任、 程序等问题提出建议和意见； （8）协助处理本项目所涉及的法律纠纷，为公司提供处理争议的法律意见或建议；
（9）提供与本项目建设工程有关的国家及项目所在地的法律、法规、规章等，并协助公 司建立规范严密的项目建设操作程序和议事规则，做好证据材料的留存，有效进行索赔与反 索赔；
（10）协助对工程相关人员进行法治教育培训；
（11）协助处理本项目所涉及有关工程建设的其他法律事务。
3.在项目建成后，本所律师作为本项目常年法律顾问，主要提供如下服务（主要针对项 目前期招商工作）：
（1）合同管理：协助公司起草、审查、修改合同、规章制度以及其他法律文书；协助公 司管理合同，监督、跟进合同的履行；协助公司制订中英文标准版本合同。
（2）法律咨询：提供口头或书面的法律咨询意见，出具法律意见书；列席重大会议，现 场提供法律咨询；参与项目谈判，并提供法律意见。
（3）法律纠纷处理：根据公司的需要，担任代理人，参与调解或办理其他非诉讼法律事 务；根据公司的需要，担任代理人，办理诉讼、仲裁案件（诉讼、仲裁代理服务费用按甲乙 双方签署的《战略合作协议》计算）。
（4）法律风险防范及培训：根据公司的要求，每年至少为公司进行四次法律培训；为公 司管理运行中的决策事项进行法律可行性分析，并提出合理化建议；对于公司重要法律风险 予以及时提示；每月向公司提供国家、上海市最新颁布的商业地产相关法律、法规。
（5）办理双方协商一致的其他法律事务。 二、服务成果（部分展示） 《关于吴中路项目之〈国有建设用地使用权出让合同〉、〈国有建设用地使用权出让合同 补充协议〉及其他相关文件若干问题的法律意见书》 关于吴中路项目之《国有建设用地使用权出让合同》、 《国有建设用地使用权出让合同补充协议》 及其他相关文件若干问题的法律意见书 海律意（2013）第××××号 致：××××有限公司 根据中华人民共和国相关法律法规，以及规范文件、司法解释的有关规定，上海市海华 永泰律师事务所（以下简称本所）接受××××有限公司的委托，就上海××××有限公司 （以下简称××公司）与上海市××区规划和土地管理局（以下简称区规土局）签署的《国 有建设用地使用权出让合同补充协议》及其他相关文件所涉及贵司提出的若干问题出具法律 意见书。
本所律师根据贵司提交的下列文件（均为扫描件）出具法律意见书：
1.上海市××区规划和土地管理局与上海××地铁资产经营管理有限公司（以下简称× ×公司）签署的《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称土地出让合同）。
2.上海市××区规划和土地管理局与上海××臵业有限公司签署的《国有建设用地使用 权出让合同补充协议》（以下简称土地出让合同补充协议）。
3.上海市××区人民政府（以下简称区政府）签发的《××区人民政府关于同意轨道交 通十号线吴中路停车场地块经营性用地国有土地使用权挂牌出让方案的批复》（闵府 2009„× ×‟号）（以下简称批复）。
4.上海市××区规划和土地管理局和上海市××区土地储备中心（以下简称区土储中心） 签发的《关于吴中路停车场开发预留措施建设费用付款的通知》（以下简称通知）。
为出具本法律意见书，本所律师对委托事项进行了了解，审阅了本所律师认为出具本法 律意见书所必需的文件。在发表法律意见之前，本所律师声明如下：
1.本所律师仅根据本法律意见书出具日发生或存在的事实及本所对该等事实的了解和 本所对中国现行法律、法规、规范文件、司法解释的理解发表法律意见，以所陈述的范围为 事实依据，不保证在本次发表法律意见之后某些事实或法律发生变化而导致相应调整法律意 见。
2.本所律师对于《土地出让合同》和《土地出让合同补充协议》及其他相关文件签署的 背景事实知悉受限，不能确保对于《土地出让合同》和《土地出让合同补充协议》及其他相 关文件所涉及的具体条款透彻理解并充分解读，仅能从字面理解上发表意见。
3.本所律师对于本法律意见书至关重要而又无法得到独立证据支持的事实，将依赖于有 关政府部门、××公司或者其他有关单位出具的证明文件。
4.贵司保证其已向本所律师提供了与本次委托事项有关的真实、全面、合法、有效的原 始书面材料、副本材料或口头证言，并无隐瞒、虚假和遗漏之处，并对所提供的文件的真实性、完整性、合法性、有效性承担法律责任，其中提供材料为副本、扫描件或复印件的，保证与正本或原件一致相符。
5.本法律意见书仅供贵司为本次委托事项所涉及之目的使用，不得用于任何其他目的。 本所律师根据事实和法律，遵守职业道德和执业规范，勤勉尽责，针对贵司就吴中路项目所 涉及的《土地出让合同》和《土地出让合同补充协议》及其他相关文件提出的若干问题，出具法律意见如下：
一、关于停车场大平台、下部桩基、地下围护及上部开发结合预留措施建设费分摊的问题
根据当时××公司与区规土局签署的《土地出让合同》和××公司与区规土局签署的《土地出让合同补充协议》所属附件建设要求，以及其他相关文件的内容来看，我们认为，×× 公司仅承担向区政府指定的部门支付预留措施建设费人民币×××××亿元的付款义务，并 无建设义务。然而，根据区规土局、区土储中心向××公司发出的《通知》，指令××公司 将上述预留措施建设费直接支付给上海轨道交通十号线发展有限公司（以下简称十号线公 司），我们认为，该指令付款不妥，因为根据相关文件的规定，预留措施建设费应由××公司支付给区政府的指定部门而非指定企业，并由区政府或政府相关部门向××公司出具财政 专用收据，××公司只有凭借该收据才能将预留措施建设费列入土地取得成本，最终归属于 项目开发成本。 根据贵司反映，××公司已与十号线公司签署了代建合同，××公司委托十号线公司代 为实施停车场大平台、下部桩基、地下围护及上部开发结合的建设任务。我们认为，这与上 述《土地出让合同》及相关文件的条款表述相违背。税务部门可以凭据该代建合同，很大程 度上认为××公司为上述建设工程的建设方，该工程属于××公司所有，从而不能将上述预 留措施建设费列为土地取得成本。
二、关于五万平方米商业建筑无偿移交涉及税费负担的问题
根据当时××公司与区规土局签署的《土地出让合同》和××公司与区规土局签署的《土 地出让合同补充协议》所属附件建设要求，以及其他相关文件的内容来看，对于××公司将 建成的五万平方米的商业建筑无偿移交给指定的村级经济组织的行为并未界定为拆迁安臵。 我们认为，××公司将五万平方米商业建筑无偿移交的行为属于视同销售的行为，××公司 应该承担由此产生的税费。
三、关于预留措施建设费的支付方式问题
为了便于将××公司支付给十号线公司的预留措施建设费列为土地取得成本，需要接续 《土地出让合同》等有关文件的规定，将上述付款事实通过××公司与十号线公司签署相关 付款协议予以确定。我们认为，该付款协议需要明确依据《土地出让合同》、区规土局和区 土储中心签发有关指定付款对象的《通知》等相关文件的规定，××公司应将预留措施建设 费支付给十号线公司。鉴于××公司已与十号线公司签署代建合同，如果十号线公司不同意按照“预留措施建设费”的名义签署协议，那么就模糊该笔款项的属性，明确××公司应支 付十号线公司款项人民币×××××亿元，并将区规土局和区土储中心的付款通知作为付款 协议的附件。 针对需要十号线公司对×××××亿元出具何种发票的问题，我们认为，结合《土地出 让合同》的约定，只能对应该笔款项的规定名称“预留措施建设费”。但是，十号线公司是 否同意，需要××公司与其协商。根据我们以往的经验，税务部门对于土地取得成本的认定 一般以政府出具的财政收据为准，能否认同企业出具的发票，需要贵司事先与税务部门沟通。
四、关于框架协议是否可以作为拆迁还迁认定的问题
针对××公司将建成的五万平方米的商业建筑无偿移交给指定的村级经济组织的行为， 贵司起草了框架协议，如果可能的话，建议将区政府或区规土局作为框架协议的“鉴证方”。 对于××公司分别与指定村经济组织签署的协议，建议将上海××城市建设投资开发有限公 司作为“鉴证方”。通过上述协议是否能向税务部门证明无偿移交的五万平方米商业建筑属 于拆迁还迁的范围只能以税务部门的意见为准，建议贵司就此问题事先与税务部门沟通。 以上是本所律师针对贵司目前提供的有限材料初步发表的法律意见，不排除本所律师根 据后续了解的情况进一步修正法律意见的可能。贵司有何意见可以再与本所律师沟通。 本法律意见书一式三份，具有同等法律效力。
三、律师点评
本项目主要涉及华润集团以境外公司作为收购主体，受让申通集团转让项目公司的股权。 这涉及国有资产转让和外商投资房地产的相关法律法规。
（一）国有资产转让的基本流程
本次项目公司股权转让涉及的主要程序如下： 序号流程具体内容
1 交易申请的提出出（受）让产（股）权的企事业单位需向产权交易 所正式提出交易申请，并提供交易所要求的必备资料。
2 交易申请的受理交易所收到交易申请后，要对产权交易主体资格、交易条件和企业所提供材料的真实性、合法性以及规范性进 行审核，提出是否受理意见。凡同意受理的交易项目，交易所应以书面形式正式通知申请交 易企业，并办理产（股）权交易登记手续。
3 信息披露对正式受理的产权交易项目，交易所 要按照“公开、公平、公正”的交易原则对其进行信息挂牌，挂牌期限不少于 20 个工作日。
4 查询洽谈在信息挂牌期内，出让方和受让方可双方或多方进行意向性洽谈，产权经纪公司 或产权经纪人可中介撮合，但交易双方不得签约成交。
5 选择交易方式进行交易信息挂牌期 满后，标的多家购买的，交易所要采取招标转让或竞价拍卖方式进行交易；超过信息挂牌期 限并且标的单方购买的，交易所可采取协议转让方式进行交易。
6 签订合同产（股）权交易 双方应在交易所市场内，由交易所组织按规定签订合同，《产权转让合同》应依据《中华人 民共和国合同法》，由工商部门监制，并经交易所盖章后生效。签订《产权转让合同》后， 交易所应出具《产权交易确认文件》。续表 序号流程具体内容
7 结算交割产（股）权交易必须在交易所结算交割。产（股）权受让 方原则上一次性支付价款，如交易数额较大，可按合同约定分次支付价款，一次性付款或分 次付款的首次付款额都要在交易所结算交割。协议转让的交易双方可自行办理交割。
8 产权 交易产权过户由工商部门等联合完成。凡涉及国有股权变动的，凭《股权交易确认文件》， 直接到工商行政管理部门办理工商变更登记手续。
（二）关于外商投资房地产需要注意的法律问题
背景调查中应注意的几个法律问题 外商应注意房地产企业和相关房地产项目的合法性。房地产开发项目往往周期较长，由 于时间原因，另外开发贷款的获得极为困难，造成许多房地产项目不能在合理的时间内竣工， 甚至项目几次易主。所以在审查项目合法性时比较复杂，而且不能完全按照现行规定对有些 政府文件求全责备。 首先，可以通过审查房地产企业的注册登记文件、部分审批文件和项目审批系列文件， 再到相关政府部门核实后，即可以对房地产开发企业的存续状况及其开发项目的合法性等情 况，有一个较为清晰的判断。其次，房地产开发企业由于资金紧张，往往采取各种不同的融 资渠道，进行合法与不合法的筹资活动，投资者应对此进行法律评估。最后，对工程进展与 总承包商的情况进行认真分析、调查，对工程中已经存在或潜在的风险以及工程竣工的可能 性作出评估。
2.对有关外资并购的法律进行深入研究，拟定完善的交易文件 结合有关外商收购中国房地产企业的法律规定，以及项目的实践运作，建议外商聘请中 国律师介入项目，因为中国律师更为了解中国的法律，更有经验根据项目的特点设计出更加 完善的交易方案并拟定相关法律文件，以最大限度地解决介入中国房地产企业的管理、控制 并购后的经营风险、保证并购后的资产安全及使资金顺利退出等问题。 在制作房地产项目转让协议时，应着重注意下列问题：
（1）房地产开发项目转让必须由所有转让、受让的当事人以书面形式协商一致；
（2）转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；
（3）项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；
（4）已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按《公司法》 有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；
（5）成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；
（6）未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目 土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的， 须获得原合作各方及受让方的一致同意；
（7）转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让 金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用，包括尚未付清的费用的承担方式；
（8）项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办 政府主管部门认可手续及具体责任人；
（9）项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用 年限应作相应扣除；
（10）房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引 起相应责任的处理方法；
（11）均系要式的须经批准的行为：合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、 施工许可，以及项目转让的土地使用人（股东或权益人）或者项目功能、用途等变更手续， 均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照；
（12）以转让项目公司股权方式需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方 式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。
3.外商投资房地产企业的审批程序复杂 并购中国境内房地产企业使其变更为外商投资企业，将经历一个较为漫长的审批过程， 其一，因涉及房地产企业，资金需求往往较多，需要多级政府部门审批；其二，因涉及房地 产企业，还要经过行业主管部门、外汇管理部门严格审批。
4.股权转让过渡期内的法律风险防范 中外双方的股权转让协议签署后到实际完成股权过户手续，以及外国投资者在真正取得 项目公司的控制权之前，往往存在一定阶段的过渡期。此过渡期期间，房地产公司原股东仍 实际控制项目公司，存在原股东利用该过渡期为己牟利的风险，如转移项目公司资产或进行 其他不负责任的经营而发生新的债权债务，损害项目公司的利益。 为了防范上述风险，建议外国投资者在股权转让协议中将实际获得项目公司实际控制权 的时间确定为股权收购的基准日，在签订股权转让协议后，或出现审计报告确认之外的其他 债权债务的，由项目公司原股东予以承担。同时应规定此期间的项目公司应尽量避免一切经 营活动。若出现因维持公司正常经营和存续而无法避免的债权债务，则需经外国投资者书面 批准或以约定的方式同意后方可进行。
5.房地产企业已生效合同的履行 依照法律规定，项目公司已经生效并履行的合同，并不因项目公司的股权变更而变更、 终止履行。这就意味着外国投资者在股权收购完成后，需要实际承担已生效合同的责任与义 务。但由于对已有合同签署及执行情况不明，同时已有的合同是否能满足外国投资者重新进行项目定位和开发的要求，因而需要在股权转让协议中对此类合同履行情况进行特别约定。
为解决上述问题，首先需要进行的工作是要求项目公司原股东提供所有对外合同签署和 履行情况，由律师和会计师对项目公司已有的生效合同签署及履行情况进行调查，并在此基 础上由外国投资者与项目公司原股东约定处臵办法。处臵方法则有两种，一种由现股东负责对外国投资者不同意继续履行的合同提前终止，并承担相应费用；另一种则是外国投资者继续履行合同，但前提是在股权转让协议中对调查的结果予以确认，并在确认的基础上约定， 由原股东承担未披露的合同所产生的全部责任。
（责任编辑：余盛兴）
