2026年6月29日，最高人民法院发布《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号，以下简称《建工解释二》），自2026年6月30日起正式施行。同日，最高人民法院民一庭庭长陈宜芳就《建工解释二》相关问题答记者问，并配套发布六件建设工程施工合同纠纷典型案例。
《建工解释二》共二十三条，除施行时间条款外，其余二十二个条文均针对司法实践中争议较多的突出问题作出规定。与2020年发布的《建工解释一》相比，本次司法解释在多方面发生重大变化，值得建设工程领域各方主体高度关注。笔者从建设工程专业律师角度，总结八大重要变化，并结合典型案例简要汇总分析。
一、招标投标对施工合同效力影响规则的重大调整
《建工解释一》第一条明确规定，必须招标的建设工程未招标的，建设工程施工合同无效。而《建工解释二》第一条则作出了重大调整：建设工程施工合同订立时属于必须招标的工程项目，当事人未经招标订立合同，起诉时该工程项目不再属于必须招标的，人民法院不应仅以未招标而认定合同无效。 这一变化直接回应了2018年国家发改委《必须招标的工程项目规定》对必须招标项目范围的调整。对于原先属于必须招标但起诉时已不再属于必须招标的项目，如果现在还一律认定无效，既与国家政策调整方向不甚契合，也不利于在法律许可范围内最大程度维护交易安全。 与此同时，《建工解释二》第二条进一步强化了对串通投标、先行实质性谈判等行为的否定态度：在确定中标人前，招标人与投标人就工程范围、工程价款等实质性内容进行谈判且该投标人中标的，人民法院应当依照招标投标法关于禁止串通投标的规定认定中标合同无效。
二、加大对建筑施工企业出借资质行为的惩罚
施工企业出借资质（通常称为“挂靠”）是当前建筑市场的常见情况。《建工解释二》第三条明确规定：建筑施工企业出借资质或者以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程，人民法院应当认定出借资质、允许使用本企业名义的合同无效。建筑施工企业主张约定的资质借用费、使用费的，人民法院不予支持。 “挂靠”行为直接破坏了《建筑法》规定的建筑施工企业从业资质准入制度，危害建设工程质量，进而影响人民群众生命财产安全，人民法院在司法裁判中与行政执法相应配合，共同对“挂靠”行为进行抵制，发挥相辅相成的作用。 值得注意的是，该规定对于实际投入人力、物力并参与施工现场管理的被挂靠施工企业非常不利。被挂靠施工企业收取的“管理费”通常仅有合同价款的3%~5%，却要承担向挂靠人支付全部工程价款的责任，获利与风险严重不匹配。 在发包人责任承担方面，《建工解释二》区分了发包人是否明知资质借用情形：发包人订立合同时不知道且不应当知道的，借用资质的单位或个人不能请求发包人支付折价补偿款；发包人知道或者应当知道的，人民法院应当通知出借资质的建筑施工企业作为第三人参加诉讼，判决发包人向借用资质的单位或个人承担责任。 配套案例一精准诠释了该规则。葛某以某建设公司名义与某房地产公司签订施工合同，某房地产公司收取葛某200万元履约保证金，直接与葛某洽商，明确知道葛某借用资质。法院认为，合同违反法律强制性规定应属无效，最终判决某房地产公司向葛某支付折价补偿款。该案的典型意义：在发包人明知资质借用情形下，人民法院一揽子处理三方债务关系，既实现了债务关系清结，又落实明知出借资质的发包人向借用资质的人承担责任。
三、实际施工人权利救济路径的根本性变革 这是本次司法解释变化最为深远之处。原《建工司法解释（一）》第四十三条赋予实际施工人突破合同相对性直接起诉发包人的权利。十多年来，这一条款被部分滥用，导致发包人陷入无休止的连带给付风险中，甚至诱发虚假诉讼。而《建工解释二》对此进行了根本性调整。 《建工解释二》第六条明确规定：接受转包或者违法分包的单位或者个人请求与其没有合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失的，人民法院不予支持。 这意味着，转包、违法分包情形下的实际施工人原则上不得直接起诉与其无合同关系的发包人。从司法解释条文看，实际施工人制度已被代位权制度和农民工工资专项保护制度所替代。 《建工解释二》第七条为借用资质的单位或个人、接受转包或违法分包的单位或个人提供了代位权救济路径：依据民法典第五百三十五条关于代位权的规定，以出借资质的建筑施工企业、转包人或者违法分包人怠于行使到期债权或者与该债权有关的从权利，影响其到期债权实现为由，向发包人行使代位权的，人民法院依法予以支持。 笔者认为，实际施工人直诉发包人制度的变革，实质上是让挂靠、转包、违法分包的各方当事人因追索工程款而相互牵制，以期从根本制度上遏制挂靠、转包、违法分包的长期存在，利用“宇宙万物，物物相克、因果相继”的哲学思想，彰显最高法院的法治智慧。 四、农民工工资支付保障的制度强化 《建工解释二》第八条规定：参与工程建设的农民工依据《保障农民工工资支付条例》第二十九条、第三十条、第三十六条、第三十七条关于保障农民工工资支付的规定，请求建设单位和施工总承包单位、分包单位等施工单位先行垫付、先行清偿或者清偿拖欠工资的，人民法院依法予以支持。 该规定也是取消实际施工人直诉发包人制度的底气来源。目前，全国大部分地区实现建设工程农民工工资专户设立。发包人支付的工程款中划分相应比例的人工费作为每月发放给农民工工资的来源，按照施工总承包人每月报送的农民工工资表，由监管银行直接将工资发放到农民工个人银行卡上，从根源上解决农民工工资被承包人、实际施工人扣留的隐患，保障农民工工资按月发放。于是，也就不存在原《建工司法解释一》第四十三条设置的历史背景。 配套案例二对此予以具体呈现。某建设公司系施工总承包单位，某工程公司系分包单位，某工程公司招用何某等人在工地施工，尚欠工资13万余元。法院依据《保障农民工工资支付条例》第三十条规定，判决分包单位和施工总承包单位承担相应的支付责任。 五、确立固定总价合同项下中途停工结算原则 长期以来，固定总价合同中途解除、未完工工程价款无统一裁判标准。各地法院分别采用“定额鉴定”“比例折算”“据实结算”等不同的裁判思路，同案不同判现象突出。 《建工解释二》第十条规定：在固定总价施工合同项下，工程未完工即解除/停工，当事人没有约定且不能协商一致的，对于已完工部分工程价款优先采用比例法计算：已施工部分工程价款占全部工程价款的比例×合同固定总价。 配套案例三明确了固定总价合同中已完工部分工程价款的确定方法：可以按照比例法确定。这一规则为“半拉子”工程的价款结算提供了明确指引，解决了长期以来固定总价合同中途解约时价款结算统一标准的难题。
六、确立财政审计结算审核的最长期限
长期以来在政府投资项目中，大量存在地方政府、国企项目合同约定“以财政审计结论作为结算依据”，审计机关因财政流程、人员变动而无限期不出审计报告，导致承包人长期无法回款，缺乏司法救济路径。 《建工解释二》第十三条规定：合同约定以审计、财政评审作为结算依据有效，但应设置合理期限：承包人提交竣工结算文件起最长一年。非因承包人原因逾期未出具审计结论，承包人有权申请法院委托第三方造价司法鉴定，直接以鉴定意见作为结算价款。合同未约定审计条款的，发包人不得事后以 “尚未审计” 为由拒付工程款。 配套案例四则解决了审计条款的实践困境：非因承包人原因审计机关未出具审计报告，可以通过司法鉴定方式确定工程价款。这有效避免了发包人利用审计拖延付款的现象。
七、增设合同僵局先行处置规则
施工合同履行经常遇到陷入僵局（双方均不愿继续施工、长期停工、无法协商解除），旧司法解释无单独退场处置路径，法院必须一并审理全部工程款、质量、违约金纠纷，案件审理周期长达数年，工地长期闲置，造成资产浪费。 《建工解释二》第十五条规定：建设工程施工合同解除后，发包人请求承包人移交施工现场、施工资料等的，人民法院依法予以支持。 配套案例六为施工僵局处理提供了指引：施工合同履行陷入僵局时，人民法院可以就解除合同及承包人退场等先行处理。
八、全面细化建设工程价款优先受偿权规则
《建工解释二》第十七条、第十八条、第十九条、第二十条等规定优化建设工程价款优先受偿权以下内容： （1）优先受偿范围限缩，仅工程款本金、施工利润可优先受偿；停工窝工损失、逾期付款违约金、资金占用利息不纳入优先受偿。 （2）工程款债权转让后，债权受让方不确定当然继受取得价款优先受偿权，需要法院综合各因素裁判。 （3）协商折价实现优先权设置四项法定要件，缺一则折价协议无效。 （4）工程灭失、征收的，工程保险金、赔偿金、补偿款适用物上代位，承包人可优先受偿。
九、总结
《建工解释二》的出台，标志着建设工程施工合同纠纷司法裁判规则的系统性升级，绝非简单条文增补，而是对二十余年建工审判核心规则的系统性重塑：回归民法典合同相对性、区分工程款商事债权与农民工生存工资、统一结算与审计裁判尺度、化解工程履行僵局，从司法层面倒逼建筑市场杜绝挂靠、转包乱象，以系统思维解决了长期困扰行业和司法实践的原实际施工人问题。这一变革必将深远影响建设工程纠纷的司法实践。 建议建设单位、施工企业梳理现有在建项目合同条款，完善签证、催告、结算送达全流程证据留存；遇到工程款拖欠、质量纠纷、回款争议，及时咨询专业建设工程律师，按照新规调整诉讼策略，规避新规下新增举证与诉讼风险。 作者简介 孙伟 海华永泰高级合伙人 孙伟律师是上海市律师协会建设工程与基础设施专业委员会委员、海华永泰城市更新研究中心主任。长期专注于房地产开发、建设工程、企业投融资、土地储备全流程等法律服务，从事房地产业法律服务已有21年。曾经及现在服务于上海万科、保利置业、华润置地、金茂商业地产、央视国际传媒港、旭辉集团、融信集团、路劲集团、卓越集团、世茂股份、上海地产集团、上海机场集团、申虹公司、上海良友集团、上影集团、浦发置业、长甲置业、恒大集团、绿地城市建设、盛大置业、合生创展、平安不动产等多家企业，以及上海土储中心、上海泵闸建设管理中心多家事业单位、组织。连续三年荣登钱伯斯房地产领域律师榜单。 联系方式：sunwei@hiwayslawl.com
