每天见证20组房产交易，让我意识到：中介行业的混乱，恰恰蕴藏着房产律师的巨大机会。

2008年司法考试通过后，我的第一份工作是“银行见证律师”，工作内容就是从一组组看似正常的二手房交易中，识别出虚假交易、骗取贷款的行为，为银行把控风险。最多的时候，一天要看着20多组上下家签约和过户。

那个时候，中介行业很混乱，还没有链家这类的大型中介公司，更没有专业培训，缺乏行业监管。收佣金就是中介的唯一目标。所以经常碰到上下家和中介因为合同约定不明、交易流程不顺、交易条件明显不公等问题吵的不可开交。

所以，二手房交易这件事儿有多需要律师、买卖双方被中介“要挟”时有多么的无助，这个市场的法律需求有多大，我是亲身感受过的，这种感同身受，转换成了这十余年“深耕二手房交易领域”的执念。

就是在那个时候，“做一个房产律师”的想法，就已经在我的心里扎根了。

事实上，那两年一起做见证的团队小伙伴，大多也都成为了小有名气的房产律师或拆迁律师。

我的第一个执念——穷尽二手房交易纠纷的所有案型

我十分感谢见证律师这份工作，这个机缘。累计数千次的交易见证，让我对二手房买卖的合同要点、交易流程，以及常见纠纷类型，政策环境，有了细致又深入的了解，再结合律师特有的风险敏感性和理论功底，独立执业后，我已经可以在房产类案件的咨询和代理上具备明显优势。

但这还远远不够。

2013年7月，我国开始实施裁判文书公开制度。2015年，我将房产交易的所有上网判决书下载下来，逐一阅读，我的目标是“穷尽二手房交易纠纷的所有案型”，分析同行们的代理工作，吸取经验，避免错误，同时，培养对案件的预判能力。为了更好的理解法官思维，我还花2万元“聘请”了比我执业更早的房产专业律师，给我挑选的疑难房产案例写批注，写出她的个人观点，这无疑是我专业化的捷径。

当然，并不是每一份判决书都有值得学习和思考的观点的，需要耐心筛选，到2017年，我的案例库中已经有2000余份值得反复研究、观点明确、可以提炼出法官观点和专业意见的经典判决书，这就意味着，我看过的判决书至少有4000份，甚至更多。

我是从2018年恢复执业开始，才敢自诩为“专业房产律师”的，这“专业”二字，就是这数千份精读的判决书给我的底气。

直到现在，我还保持着读判决书的习惯，定期将高院及中院的改判案例收录到我的数据库中，或作为解答客户咨询时的依据，或作为视频普法的素材。

每一个委托，与我而言，不是一个生意，而是一道题。有时候我会比当事人更想知道，最佳答案到底是什么。

房产交易纠纷有一个特点，往往“交易”只是表象，问题的根源可能是债、是担保、是投资，是其他权属争议，所以，虽然最终要以“房屋买卖合同纠纷”来帮客户取得产权，但设计方案时却必须将所有利益相关方考虑在内，即：具有“全局思维”。

前几年有一组买方客户，掏空两代人钱包买了一套拆迁安置房，结果拆迁户因为对外担保，房子被3个法院查封，查封总金额是房产价值的两倍。

客户只剩40余万尾款没付，而解封却需要三百多万！如果转而主张违约金，虽然胜诉无疑，但却执行不到。在很多人看来，这就是个死局。

两个人、三个人的局，是死局，那就把第四个、第五个人都拉进来，再看，可能就不是死局了。

如果只看到买卖双方，只解决客户与拆迁户之间的交易纠纷，这题确实无解，但如果将三个债权人也拉入局内，综合考量，就有希望。

我做了一个假设：如果买方选择解除合同，将“返还房款及违约金”作为债权来主张，加入分配，那么导致的结果就是：另三个债权人最终可分得的利益会大大减少，何况执行拍卖程序漫漫长路，有重大不确定因素（随时可能有其他债权人加入）。

这就是买方与其他债权人谈判的筹码！

同时我又对三个债权人做了调查了解：这三个人都是被拆迁户儿子“骗”的富二代，对最终获赔的金额可能并不在意，更在意的是回款的效率和确定性。

如此一来，只要掌握方法，达成和解的可能性就很大。

经过两年多的努力，我代表委托人与三个债权人多次谈判，经历四场民事诉讼，帮助客户最终仅用50余万说服三个债权人解封，法院最终判决强制过户。其中，首封债权人金额最高，也最难说服，约了几个月才同意和我见面，他说，是被我的态度打动，才同意我的解封方案的。

竭尽全力的办理一个疑难复杂案件，其实是律师提升专业技能的绝佳方式。在这个案件之后，我发现我在“化敌为友”这件事上，似乎非常的感兴趣，也较为擅长。

“穷尽一些办法”的决心，永远要拦在“放弃”这个念头出现之前。这是我代理案件的态度，也是我做一切事情的态度。

去年代理了一个案件，业主方委托，诉讼目的是追究买方的违约赔偿。从市场反馈来看，房价下跌近500万，但评估报告却显示“房价下跌仅80余万”。这明显是一个对我方十分不利的证据。

收到评估报告以后，我和几位部门同事讨论如何破局，得到的回复很一致：法院大概率会围绕评估差价酌定违约金，也就是判决没收100万定金，想获得更多违约赔偿的可能性极低。

他们说的没错，和我案例研究的结论基本一致。如果接受这个结果，就此放弃，后续工作倒也简单，等法官酌定即可，拿到的判决结果也不能算“错”。

但当我回到家，夜深人静时翻开评估报告，一字一句的抠字眼、盘逻辑，又拿出其他案件的评估报告对比，找出参考案例库中涉及到“评估异议”的所有案例研究后，发现这份评估报告也并非坚不可摧，于是连夜写了一份质证意见。除了努力推翻评估结论外，案件的代理重点也从“证明实际损失”转向“证明买方恶意”。

最终又经历了两次调查、一次开庭，拿到的判决结果是：支持了我方260万违约金，远超预期。

还有一个徐汇的案子，同样是评估结论严重偏高，原本在市场挂380万的房子，竟评估出了424万高价，同样的，把“锅”甩给评估公司可能是向委托人交代的最简单办法，但我依旧认为：若未竭尽全力，何来无可奈何！我又收集了大量市场数据，最终说服法官让评估公司出了份《补充意见》，把评估价格从424万调整到了368万，实实在在为委托人省掉了数十万折价款。

客户的感谢是需要理由的，这个理由，一定是具体的。

“不贪心”说的是面对业务机会以及筛选客户时的克制，这种克制，保护的是一个人身上有限的专注力。

“不惜力”则是指：具体办案时的态度和方法，这一点，近两年体会颇深。

在代理过程中，“效率”和“效果”往往是矛盾的，太多的材料“可写可不写”，太多事情“可做可不做”，太多事情可以用打电话、留言甚至等待来代替“跑现场”，因为律师的代理工作没有具体标准，你不做，也没人知道区别在哪里。

但是，做了，你就一定会感受到！

事实上，我办案子中的很多惊喜，都是在这种看似“没必要”的笨办法中意外收获的。

近期一个南京的房产拍卖合同纠纷，法院已经判决对方将房屋过户给我的委托人，但是强制过户之前，需要先用房款代偿对方的经营贷款，解除抵押。这都需要银行抵押权人的配合，执行程序便卡在了“上级银行同意代偿方案”与“法院拨款”这个环节。一方面，找不到银行的具体责任人，另一方面，执行法官也不主动推进，这种状态持续了数月。

很明显，坐等法院推进流程，代价就是委托人的宝贵时间，很多事务性工作的真正规则就是“谁着急，谁积极”。我接手执行程序后，第二天就跑去南京的银行网点，银行开门我就到，下班我才走，连续蹲守了三天，代偿方案开始进入法审流程；与此同时，连续两周在执行接待日现场与法官沟通，最终，在半个月内，执行法官安排了三方谈话，案件进入拨款审批程序。期间还有两个小插曲，现在回想起来，如果不是连续两周不惜力的跑现场，执行程序极有可能因对方的两个“小技巧”而中止。

当“效率”和“效果”冲突时，我会毫不犹豫的选择“效果”，这是代理工作的特殊要求。而且，一旦接受委托，在投入多少时间和精力这个问题上，律师费就不再是决策依据，不会再考虑这个案子是否划算，“案件是否需要”才是唯一的考量因素。客观的来讲，这为我赢得了很多转介绍案源。因为只有你提供了超预期的价值，客户才会把你的好真正的放在心上，放在行动里。

18年前，那个背着几十份合同、穿梭在各个交易中心的见证律师，如今，已经成长为一位精通各类交易纠纷以及维权之道的专业房产律师”成长为一位精通各类交易纠纷以及维权之道的专业房产律师，一位能够轻松破解交易难题的交易律师。而她最终的落脚点，选择在海华这片土壤，并且立志在这个平台，实现职业生涯的终极理想——以律师的专业视角，助力具备专业素养的经纪人群体，共同实现：优化交易流程、降低交易风险降低、提升交易体验这一目标，最终帮助交易双方从根本上减少纠纷与困扰。

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