一、案情介绍

2002-2003年期间，A镇政府对镇下辖B村实施动迁，本案原告C公司属于三个需动拆迁企业之一。当时，工作人员曾口头承诺将XX路XX号上的5亩土地划拨给C公司。

因政策变动，2007年，政府已将上述土地批租给了B村属集体公司D公司，法定代表人S先生当时亦兼任B村村支部书记。

2009年，B村与C公司签订作为本案最为关键性证据的《协商纪要》，约定若C公司无法拿到5亩土地指标，则B村将D公司的一栋5层办公楼以原造价出售给C公司，当时具有B村村书记及D公司法定代表人双重身份的S先生亦在该协议上签字。

此后，C公司多次与政府协商动拆迁补偿事宜，均未果。

2015年1月，C公司以D公司作为被告提起房屋拆迁安置补偿合同纠纷诉讼。两次庭审后，依原告申请，法院追加A镇政府（B村已撤村建居，权利义务继受主体为A镇政府）作为共同被告。原告最主要的诉请为：要求D公司、A镇政府共同执行《协商纪要》，将涉案房屋以320万的原造价出售给原告，而承办律师代理了D公司、A镇政府作为被告应诉。

二、办案经过

（一）初始：乐观自信

刚拿到这个案子，经过初步的调查与判断，承办律师对这个案子的审理结果是比较乐观的，理由如下：第一，本案属于拆迁安置补偿合同纠纷，但两被告均非2003年拆迁协议的拆迁人；第二，原告C公司早在《协商纪要》签订前的2005年就被吊销了企业营业执照，其已无资格和权利提出与清算无关的经营活动请求；第三，承办律师也向法院提供了证据，证实原告在2003年的拆迁利益已经得到了完全的对价补偿；第四，原告起诉依据的《协商纪要》，承办律师认为其根本就不具备房产转让协议的基本要件，更不具有强制执行力。

经过如上分析，承办律师代理初始信心满满，跟镇领导汇报时很笃定地分析情势对被告方有利。

（二）案件进行中：一度陷入僵局

但是两次开庭之后，情势非常不乐观，一审法院无视承办律师提出的无论是程序还是实体上的问题，并始终要求承办律师提供涉案房屋也就是《协商纪要》方案二提及的5层办公楼建造时的审价报告。因为承办律师一直无法回答涉案房屋原造价的具体金额，法院通过强制要求D公司法人S先生到庭、询问、调查等途径，最终取得了审价报告。这里需要指出的是，这些审价报告包括了涉案房屋（一期）及新建的二期的各项造价款，但其中一部分的审价报告，如绿化、基建、土地出让金等，一二期无法单独区分，于是一审法院又开始召集原被告对几项无法区分的项目发表意见。这个时候，承办律师已经明显感觉到案件的走势非常不利。事实上，经过了几次庭审，法庭还是倾向性认为，原告和D公司之间的房屋买卖关系事实上已经成立，D公司具有将涉案房屋转让给原告的义务。

承办律师根据审价报告初步算了一下，涉案房屋的原造价不会超过400万元，但现在的市价已逾3000万元，如果法院按照原造价将涉案房屋判给原告，那么无论对D公司、A镇政府，还是村民的集体利益，都是严重的践踏。但是，主审法官的思路似乎已经肯定和确定，承办律师该如何应对？

（三）峰回路转：及时调整代理思路和策略

鉴于此，承办律师经过多次团队讨论，及时调整了思路，将我方的抗辩重点调整为即使房屋买卖关系成立，但事实上已经无法履行这个层面。

承办律师向法院申请了一系列调查令，要求向工商局、税务局、银行、房产交易中心等地进行调查。但主审法官拒绝了承办律师的申请，理由是这些调查毫无意义，并给了承办律师一个相类似案件判决，法院对这个类似案件的最终的处理结果是强制判决房屋转让。这对承办律师无疑是一个重大的打击。但是，承办律师讨论后决定坚持自己的代理思路，不放弃，在没有调查令的前提下，承办律师一一走访了这些部门，艰难地完成了上述调查，有些部门虽然无法向承办律师提供书面的材料，但工作人员口头的告知也给了承办律师一些积极的信息。比如房地产交易中心的工作人员就告诉承办律师，厂房办理大产证必须提供营业执照原件、双方企业近三年的审计报告，否则过户无法完成。换言之，原告既无营业执照原件又无审计报告，即使法院判决其胜诉，又如何执行呢？也是房产交易中心的这次调查给了承办律师启发，承办律师尝试搜索了厂房转让方面的法律法规，惊喜地发现，上海市规划和国土资源管理局颁发的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》（2014年颁发的是“试行”，2016年颁发的去掉了“试行”字样）明确规定了工业用地上的宗地房屋不得分幢转让，不得分割办理登记。结合本案来说，涉案土地属于出让取得的工业用地，该地块上建设的房屋同属于一个整体项目，涉案房屋不能脱离整体进行分幢转让。承办律师将上述调查结果与代理意见呈给法院之后，这个案件终于在最终峰回路转。

三、判决结果

最终，本案一审法院判决驳回原告全部诉讼请求。一审后，原告不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

四、律师分析

（一）法律问题评析

从案件本身涉及的法律问题而言，本案最为关键的争议焦点就是《协商纪要》的效力，一审的前三次庭审中，双方亦围绕这一争议焦点展开了激烈的辩论。

作为被告方的代理人，承办律师的首选诉讼策略自然是否定《协商纪要》的可执行力：第一，因为签订主体的欠缺、转让价款的不明确等原因，承办律师认为《协商纪要》显然无法构成一个有效的房产转让协议；第二，根据最高院有关买卖合同的司法解释，承办律师认为《协商纪要》也无法视为一个预约合同。因此，在产权人D公司明确表示不同意出售的情况下，法院要求强制执行《协商纪要》这样一个意向性文件缺乏事实和法律依据。

然而，一审法院经过多次开庭审理，认为《协商纪要》约定的标的明确，转让价款亦可以通过评估等手段确定，因此还是倾向认可《协商纪要》已经足以构成一个有效的房产转让协议，具备可执行的效力。二审法院亦赞同一审法院的观点。

鉴于此，承办律师及时调整思路，转而从履行不能的角度来否定原告的主张。最终通过检索，承办律师找到了有利于我方观点的法律法规，从而成功说服法院即使双方之间的房产转让关系成立，客观上已无法继续履行。

（二）办案体会

本案历时近两年，胜诉来之不易，也给承办律师今后办案提供了重要的两点启示：

第一，律师必须要懂得审时度势，及时调整思路，切忌思维僵化、固执已见。就本案而言，作为被告的代理人，为了达到当事人不出售涉案房产的要求，首选的诉讼策略是否定原被告之间的房产转让关系自然是合理的。但是，在经过几次庭审后，法院的倾向性已经比较明朗了，在这个时候若还坚持原先的代理思路不变通，案件走向势必不容乐观。因此，作为诉讼律师，一定要学会根据形势的变化，及时调整、变通，学会从不同的角度来寻求能满足客户诉求的策略。

第二，律师绝不能轻言放弃。本案一审的几次庭审，我方一直处于比较被动的局面，法院的态度和倾向也基本明朗。但承办律师始终没有轻易放弃，调整思路、转变方式，继续认真完成调查工作，全力以赴每次庭审和答辩，最终这份不懈的坚持也换来了案件胜诉的果实。

学会变通和坚持不懈看似矛盾，但其实并不然。学会变通指的是在案件形势变化的情况下及时转变思路，而坚持不懈则指的是无论案件走势如何，不到最后一刻，律师绝不能轻易缴械。相信这个案件带来的这份思考和启发，对承办律师今后的执业生涯大有裨益。