案件名称：甲健康科技有限公司与乙有限公司房屋买卖纠纷一案

案件类型：民事诉讼

办理方式：诉讼

案例专业方向：房地产与建设工程

承办人：青岛分所张翠英律师、王蔚东律师

一 、 案件背景

原告甲购买了被告乙地产开发的某市商品房，原告甲要求乙公司办理网签、预告登记、注销在涉案房屋上设立的在建建筑物抵押登记。

二 、争议焦点

公司要求乙公司为其购买的商品房办理网签、预告登记、注销在涉案房屋上设立的在建建筑物抵押登记的诉求是否具有诉的利益、是否属于民事法律规范调整的范畴。一审、二审法院认为，当事人提起民事诉讼应当具有运用民事诉讼解决其民事纠纷的必要性与实效性，即所谓诉的利益。本案系房屋买卖合同纠纷，当事人一般应当具有通过诉讼使合同得以全面履行或合同无法履行时解除合同的目的，相应地其诉讼请求应体现出实现合同利益的诉求，如交付房屋、办理房屋过户或解除合同赔偿损失等。

本案中，甲公司的诉讼请求为要求乙公司协助其办理网签、预告登记、注销在涉案房屋上设立的在建建筑物抵押登记。首先，办理网签、预告登记包括注销涉案房屋的在建建筑物抵押登记，均属管理部门规范商品房交易的行政管理措施，况且是否符合办理网签的条件，尚须考虑是否符合限购政策等因素，属于行政管理范畴。因此，甲公司的请求不属于民事案件的受案范围。其次，依据合同约定，涉案房屋的交付期限尚未届满，而涉案项目目前仍处于停工状态，涉案合同能否继续履行尚属未知。甲公司请求办理网签、预告登记、注销抵押登记于解决双方的纠纷并无实际意义。换言之，甲公司的诉讼请求并无诉的利益。

我方律师认为，甲公司的起诉符合《民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，诉讼请求属于民事法律规范调整的范畴，人民法院应当受理久聪公司的起诉，并应就乙公司主张的诉讼请求进行实体审理并作出处理。甲公司请求乙公司履行向房地产登记机关申请办理网签、备案及预购商品房预告登记的行为表明甲公司与乙公司之间就乙继续履行《某市商品房顸售合同》项下合同义务存在争议，且甲公司存在通过诉讼防止合同项下的房屋被乙公司一房二卖的情形发生的确认利益，由此避免由于争议所导致的权利不确定性。因此，甲公司提起本案诉讼，具备“当事人之间存在权利义务的现实争议”和“诉的利益”这两个原告行使诉权所需要的要件，甲公司有权提起本案诉讼。

 三 、裁判结果

在我方律师的不断努力下，最高院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零六条第一款规定，裁定撤销山东省高级人民法院民事裁定及山东青岛市中级人民法院民事裁定；并指令某市中级人民法院对本案进行审理，取得了阶段性胜利。

最高院认为，人民法院受理民事案件应以民事诉讼法关于案件受理条件的规定为判断标准。当事人的起诉符合《民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，不存在《民事诉讼法》第百二十四条规定的情形，人民法院应子受理并进行实体审理。本案中，甲公司起诉时向法院提供了其与乙公司签订的六份《某市商品房预售合同》及付款凭证等证据材料，用以证明甲公司是与本案有直接利害关系的法人。同时《某市商品房预售合同》中明确约定双方同意自本合同生效之日起 180 日内向房地产登记机构申请预购商品房告登记，甲公司请求乙履行合同义务，其起诉的被告明确具体，有明确的诉讼请求， 且该请求属于涉案的《某市商品房预售合同》约定的义务内容，故乙公司的起诉符合《民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，且不存在应被驳回起诉的法定情形，人民法院应当受理甲公司的起诉，并应就甲公司主张的诉讼请求进行实体审理并作出处理。

关于甲公司对其主张的诉讼请求有无诉的利益的问题。甲公司请求乙公司履行向房地产登记机关申请办理网签、备案及预购商品房预告登记的行为表明甲公司与乙公司之间就乙公司继续履行《某市商品房顸售合同》项下合同义务存在争议，且甲公司存在通过诉讼防止合同项下的房屋被乙公司一房二卖的情形发生的确认利益，由此避免由于争议所导致的权利不确定性，因此，甲公司提起本案诉讼，具备原告行使诉权所需要的当事人 之间存在权利义务的现实争议和诉的利益两个要件，甲公司有权提起本案诉讼。

 四 、案件亮点

在本次案件代理工作中，青岛所张翠英律师和王蔚东律师通过分析民事法律规范调整范畴与行政法律规范调整范畴的区别，结合对案件事实行为的定性，认定本案被告不予办理涉案房屋网签、备案及预购商品房预告登记等行为会对民事实体权利造成侵害，符合民事法律规范调整的范畴，该纠纷系平等主体之间的民事争议，应属于人民法院受理民事诉讼的范围。在一审、二审适用法律错误的情况下，本案原告律师坚持观点和原则，向最高院提起再审，最终认定一审、二审适用法律错误，裁定撤销原裁判，发回重审。

五 、专家点评

本案为房屋买卖合同纠纷，在该案中，甲公司是预购房屋的合法权利人， 乙公司因自身原因导致房屋不能如约交付、履行合同内容，且存在一房二卖情 形，甲公司依据《物权法》规定第二十条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百一十九条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条、第二百二十七条向法院依法起诉，人民法院不予受理该起诉， 若该情况继续存在，那么甲公司合法购买的涉案房屋就不能及时受到法律保护， 严重破坏房屋预售交易的秩序，购房者所承受的法律风险将一直持续，且没有任何其他的救济途径，有失社会公平。该案经过我方律师的不懈努力，得到了最高院的认可，现在取得了阶段性的胜利，也给了当事人和同样情形的其他合法权利人司法公正的希望。

案件点评：

在本案中，青岛所张翠英律师与王蔚东律师依照勤勉尽责的工作原则，本着对当事人负责的态度，依照《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百一十九条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条、第二百二十七条及相关法律和司法解释，历经多级审理， 最终得到法院支持，全力为当事人争取到应有的合法权益，让当事人看到了希望， 感受到了司法的公正。