编者按：我国《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，此为学理上的“买卖不破租赁原则”。可“买卖不破租赁”究竟能不能破，谁有权利破或不破，又如何能够破或不破？本案为您揭晓背后的法理、法律适用的玄机。

本案通过对债权相对性原理与买卖不破租赁原则间法理机理与立法用意的一致与龃龉进行解读，从而析出“买卖不破租赁”的“破”与“不破”在于承租人是否主动选择适用；买卖不破租赁的“破”与“不破”的制度设计的立法目的在于保护承租人的利益，而不是赋予出租人任意逞凶的利剑。

本案从纷繁复杂的案情中拎住“纲”与“领”，层层递进，如庖丁解牛般从情理法理层面进行剖析解构。从租赁合同解除的方式、时间、送达与否等具体操作事项着手，次第推进，最后从宏观的代理制度层面揭示权利人权益主张的合法合理性。同时，抓住案件关键时间节点进行剖析，从而揭示租赁房屋产权不明的事实以及我方主张“破”租赁的正当性。最后，以诚实守信与公平原则作为诉求的压舱石，最终本案胜诉。

一、案件背景

（一）案件诉讼前的情况简介

昆明某公司（以下简称“某公司”）与张某签订房屋租赁合同，租赁张某房屋1－6层，租期自2011年10月17日至2016年10月16日。合同约定“如乙方特殊原因退租，已缴纳的租金甲方不再返还；同时乙方退租需提前90日向甲方书面提出，否则按违约处理”。

合同履行过程中，因房东张某欠债无数，1-4层过户至张某债权人崇某名下。经某公司与崇某协商，1-4层租赁关系于2015年10月16日终止。2013年8月，张某将房屋5-6层转让给何某，但转让的事宜并未告知昆明某公司，某公司依然将2013-2014年房租按期支付给张某，何某并未提出异议。

2014年江西某法院查封5-6层房屋，要求支付“到期”房租，某公司遂将下一年度房租提前支付至江西某法院，并与法院协商才得以将5-6层房屋实行软查封。2015年4月7日，赖某因与何某间的民间借贷纠纷向云南某法院申请强制执行，2015年4月30日，云南某法院电话告知某公司关于赖某强制执行的事宜，并要求支付下一年度房租，亦询问是否继续承租的事宜，某公司回复不再继续承租该房屋，后云南某法院向某公司发出《履行到期债务通知书》。某公司于2015年6月提出执行异议申请，2015年6月向执行法院出具《情况说明》，明确终止合同的主张。2015年6月云南某法院对5-6层房屋实行了评估，并于2015年8月20日进行了公开拍卖，但流拍。赖某向云南某法院提出以物抵债申请，2015年9月24日，法院作出以物抵债裁定将5-6层涉案房屋抵偿给赖某（该文书未送达某公司）。

涉案房屋被不同法院在执行环节分别要求某公司协助执行，致使某公司无所适从，不知租房是否易主，谁是“房东”，如此一来，自然影响某公司正常经营。某公司向法院提交不再续租的说明后，于2015年9月1日张贴不再续租的《通知》。某公司遂于2015年10月16日租房到期时腾空房屋，又基于不知谁是真正的“房东”，在争议房屋门口再次张贴租赁合同终止通知。本案时间点如下：

l  2011/10/17 某公司与张某签订房屋租赁合同

l  2013/8    张某将房屋5-6层转让给何某

l  2014/3     江西某法院查封5-6层房屋，某公司提前支付下一年度房租至法院

l  2015/4/7   赖某因与何某间民间借贷纠纷向云南某法院申请强制执行

l  2015/4/30  云南某法院向某公司发出《履行到期债务通知书》

l  2015/6    某公司向执行法院出具《情况说明》，明确终止合同的主张

l  2015/9/1   某公司张贴不再续租的《通知》

l  2015/9/24  法院裁定将5-6层涉案房屋抵偿给赖某，该文书未送达某公司

l  2015/10/16 某公司腾空房屋，并在争议房屋门口再次张贴租赁合同终止通知

（二）本案诉讼过程

2015年10月16日（合同届满日）赖某以房屋产权人的名义并以买卖不破除租赁为由向法院起诉，要求甲公司继续履行租赁协议并支付延期支付租金的违约金。起诉后，赖某张贴招租广告。

赖某一审起诉请求某公司支付房屋及车位租金及违约金，一审法院认为某公司已于2015年6月向执行法院提出自2015年10月16日终止合同的主张，并于2015年10月16日在租赁房屋一楼大门上张贴通知称：某公司承租房屋（1-6层）的相关租赁协议已于2015年10月16日终止，某公司亦于2015年10月16日腾空房屋。据此，一审法院认为赖某与某公司的租赁合同权利义务已终止，判决驳回赖某诉讼请求。

赖某不服一审判决提起上诉，二审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间所有权变动的，不影响租赁合同的效力”以及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，认定赖某与某公司仍应按该租赁合同继续履行。二审法院还认为赖某与某公司对于解除租赁合同并未达成一致意见，被上诉人亦未向法院提出诉讼请求解除租赁合同，所以某公司单方张贴通知的行为并不能视为合同解除，认定某公司违约，撤销原判并判决某公司支付下一年度的租金和迟延支付租金的利息。

后，某公司不服二审判决，遂提出再审申请，云南省高级人民法院裁定再审。再审法院综合双方在再审中的诉辩主张，认定本案争议焦点在于：1、某公司是否享有单方解除权；2、解除合同的通知是否到达对方。

再审法院认为：关于某公司是否享有单方解除权的问题，《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间内所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第20条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。该法条赋予承租人选择权，目的是维护既定的交易秩序和交易安全，是为保护承租人的租赁权，并非限制承租人继续维持原来的租赁关系。在租赁房屋的所有权发生变动后，承租人可根据相关法律规定，选择继续租赁或退租。

本案中，某公司已经做出选择，在租赁房屋权利人频繁变更而不明的情况下，向人民法院明确表示2015年10月16日以后不再继续租赁涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第94条规定，有下列情形之一的当事人可以解除合同：“法律规定的其他情形”，以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条规定：“因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（1）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（2）租赁房屋权属有争议的”。本案中，涉案房屋多次被法院查封，客观上影响了承租人对房屋的正常使用，承租人请求解除合同属于“法律规定的其他情形”，有法律依据。

关于解除合同的通知是否到达对方的问题。根据《中华人民共和国合同法》第96条规定：“当事人一方依照第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案某公司在对房屋权利人不明的情况下，收到人民法院的履行到期债务通知书后，向人民法院提出了解除合同的意思表示，两次在租赁房屋的门上张贴解除租赁合同通知，以及腾空房屋搬离的行为，已尽到了通知义务，并且赖某起诉的时间与合同约定交租的时间重合，证明赖某已知晓某公司不再租赁房屋，解除合同通知已经到达赖某，合同已解除，赖某的诉讼请求无事实和法律依据，某公司的再审请求成立。综上，再审法院撤销二审判决，维持一审判决。

二、本案工作成果

本案，在大多法律人固有的“买卖不破租赁”观念之下，通过对该规则的深度解读，敢于破除固有思维束缚，层层阐述与剖析，历经一审二审再审，法院在支持与不支持之间辗转徘徊，最终赢得本案胜诉，驳回对方赖某的诉讼请求。

此外，通过本案，对“买卖不破租赁”所包含的玄机一步步解构，使得“买卖不破租赁”的内涵更加丰满、适用更加科学、操作更具技巧。

三、案件评析

本案案情或许平淡无奇，但整个案件所蕴含的法理、法律及实务机理的综合梳理与运用，却藏有玄机，在整个案件的办理过程中，可谓几经波折、跌宕起伏。

首先，对于本案涉及租赁合同解除权的行使问题，主要的争议焦点分析如下：

（一）某公司具备法定解除权

1.某公司有权选择“破”与“不破”现有“租赁法律关系”

（1）“买卖不破租赁”的司法适用

《中华人民共和国合同法》第229条[1]对“买卖不破租赁”进行了原则规定。但该规定仅赋权承租人，并非概括赋权于出租人或房屋买卖交易各方。

对此，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条[2]进行了有力的回应，即将立法的原意和实质予以了明确，只规定了承租人对是否请求继续履行原租赁合同的享有选择权。

（2）“买卖不破租赁”的立法目的

按债权相对性原理，房屋发生所有权变更，此前的租赁合同当然不能约束新的买受人。但法律之所以作出“买卖不破租赁”的规定，是对债权相对性原则的突破，其目的在于维护承租人所建立的既有租赁合同法律关系。但并非系对房屋买卖相对人一视同仁。这样的规定才与合同相对性原则相吻合。

正如此，司法解释则在卖卖关系和租赁关系两者间更明确了承租人根据个人利益和出租人实情作出“破”还是“不破”的选择权利。

综上，买卖不破租赁一方面对取得租赁物的受让人的权利进行限制，另一方面赋予了承租人选择“破租赁”与否的权利。

2.涉案房屋的整体功能亦不满足某公司的目的（即产权变动不能实现合同目的）。

涉案房屋1-4层产权人崇某于2014年5月与某公司已达成解除租赁合同的意思表示，导致原租赁的1-6层房屋被分割成不同权属单位，此前整栋房屋已经发生了质的变化，即房屋的物理变化，权属主体从一到多。

此时，若某公司继续租赁涉案房屋5-6层已远远不能满足某公司正常办公和业务要求，导致租赁合同目的落空。

另，在2014年4月，因赖某还不是涉案房屋产权人，加之涉案房屋产权不明，才未就该房屋租赁事宜形成补充协议等解决方式。

（二）满足约定解除租赁合同的条件

根据《租赁合同》约定：“如乙方特殊原因退租，已缴纳的租金甲方不再返还；同时乙方退租需提前90日向甲方书面提出，否则按违约处理。”据此，某公司有权单方解除本租赁合同。

租赁合同文本没有具体明确何为“特殊原因”，本案，因涉案房屋在某公司不知情的情形下主体变更，前后两次遭致两地法院查封，两次被司法机关责令协助执行等配合事件，涉案房屋被评估拍卖，产权不明，租赁房屋发生显著物理变化等足以构成“特殊原因”。

故，某公司亦享有约定解除权。另某公司先后两次于2015年4月30日和6月向云南某法院表明“不续租”的意思表示亦满足提前90日的时间要求。

（三）事实上的腾房行为

某公司于2015年9月便陆续腾房，于10月16日前已腾空涉案房屋。且赖某知悉此事，赖某亦进行了公开招租，双方终止租赁已既成事实。

对此，赖某于2015年10月16日合同到期便提起本案诉讼亦可应证。虽然赖某自始至终都回避该事实，但作为以裁判文书确定的权利人岂有不前往涉案房屋了解情况并进行权益主张的道理？

综上，也就没有继续履行租赁合同的必要。

（四）某公司合同解除方式合法、正当

本案，某公司履行解除合同的通知方式合理合法，理由如下：

1.当事人履行“通知”即可

无论约定还是法定的单方解除权，只需将解除的意思表示“通知”对方即可。合同解除权属于形成权，形成权一经行使即告成立，毋庸对方同意与否。

同时，《合同法》也没有强制规定“通知”所需的特定方式，因此，当事人可自行选择合理方式。

2.某公司尽到了合理的通知义务

第一，在某公司明确合同解除的意思表示时，赖某并非涉案房屋所有权人。理由：某公司的权源来自云南某法院于2015年9月24日出具的《民事裁定书》（该文书并没有送达某公司）。

第二，某公司明确合同解除的意思表示时，涉案房屋处于权利人不明的状态。江西某法院和云南某法院先后查封并责令某公司配合强制执行。而相应的权利人自始没有露面并主张过任何权益。

第三，权利人固然可以放弃其权利主张，但也需承担由此导致的后果（如诉讼时效便是很好的说明）。同时，不能因权利人可以放弃权利，苛以义务人过高的义务或责任。这源自民法的公平原理。

第四，从公平、诚实守信及当时的场景论，某公司基于两地法院的查封和协助执行情形，一直沟通衔接的都是法院。故，解除合同的意思表示向法院表达符合法律公平、诚实守信等精神。某公司于2015年6月收到云南某法院协助执行时，便第一时间便向法院表达了解除涉案房屋租赁合同的意思表示，且云南某法院执行局法官也就此进行询问并形成笔录，和《情况说明》一并归于卷宗。

第五，某公司先后两次在涉案房屋门口张贴终止租赁合同的通知。某公司在不确知产权人的情形下，为进一步尽到善意提醒或告知的义务，再次分别于2015年9月和2015年10月在涉案房屋张贴解除合同的通知并再次明确了于2015年10月16日解除租赁合同关系的通知义务。

第六，一审庭审过程中，再次通过抗辩履行了通知义务。

第七，赖某坦言其权益的表达是通过云南某法院行使的，此足以证明其早已知悉某公司分别于2015年4月30日和6月30日明确“不续租”的意思表示。

3.通知已到达赖某

（1）2015年4月30日，赖某向法院申请强制执行，云南某法院明确询问某公司是否续租的意愿，某公司进行了口头、书面形式的答复，明确不再续租。

（2）赖某在2015年6月30日，云南某法院询问了关于房屋续租和评估意见，再次表示不续租房屋。

（五）解除合同行为属于形成权，只需单方意思表示即可

根据《合同法》第96条[1]的规定，法律为了防止或矫正解除权人滥用权利，才赋予相对方对解除权人行使解除权不服时，有权请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

[1] 第九十六条　当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

“买卖不破租赁”规则的适用使得租赁权具有对抗第三人的效力，且该“对第三人的效力”系直接依据法律规定产生，不需登记。“买卖不破租赁”效力的发生以承租人对租赁物有一定的支配利益为前提。因此，租赁的“破”与“不破”是以承租人的主动自主适用为前提，而不可越俎代庖承租人的明确意思表示而默认使用。

案件点评：

“买卖不破租赁”原则适用于在房屋所有权发生变更的情况下对原有房屋租赁合同关系继续维持的情形，侧重于对承租人依法享有的承租权保护，通常是承租人向房屋买受人主张承租权的有力法律依据。

本案涉及的租赁房屋因债务纠纷而被多家法院实施查封及轮候查封，在查封期间，承租人为了避免继续使用产权不明的房屋而给自身造成损失，选择不再继续承租涉案房屋，却反而被相关权利人以“买卖不破租赁”为由主张继续履行房屋租赁合同，并要求承租人承担违约责任。

本案承办律师对“买卖不破租赁”原则是否可以限制承租人的选择权利行使，以及租赁合同中承租人解除权的法律分析体现了律师的理论功底，结合整个租赁期间出租人不断发生变更的事实以及司法解释对承租人单方解除合同依据的阐释，最终通过再审改判案件。

点评人：孙伟