随着国家对房地产行业的调控政策逐步加强，特别是房地产企业受到“三道红线”融资监管新规和银行贷款集中管理“两道红线”的影响，越来越多的房地产企业面临资金链断裂的风险，其中不乏步入破产重整的行业巨头。由于房地产企业的主要融资渠道为银行信贷资金、非银行金融机构债权类资金等，使得金融机构成为房地产企业的主要债权人之一。在房地产企业进入破产重整程序的情况下，金融机构须通过积极发挥其作为主要债权人及从事金融业务专业机构的功能，确保其金融债权的实现。除此之外，金融机构基于自身的渠道资源和专业能力等方面的优势，还可以对房地产破产重整提供各种方式的金融服务及支持。
为更为全面的阐述金融机构在房地产企业破产重整程序中的功能定位，本文拟从金融机构在房地产企业破产重整程序中金融债权的实现和服务功能的发挥两个角度进行分析和探讨。
一、房地产企业破产重整程序的特殊性
（一）企业申请破产重整的法定条件及流程
根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称“《企业破产法》”）第二条和第七条的规定，企业不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，或者有明显丧失清偿能力可能的，可以向人民法院提出重整申请。同时，在债务人不能清偿到期债务的情况下，债权人可以向人民法院提出对债务人进行重整申请。另外，如债权人已申请对房地产企业进行破产清算，即使人民法院已受理破产清算申请，但在宣告债务人破产前，债务人或者出资额占债务人注册资本十分之一以上的出资人，仍可以向人民法院申请重整。
企业破产重整程序具体流程如下：
（二）房地产企业破产重整的特殊性
房地产企业破产重整与普通企业破产重整的基本流程并无二致，但因房地产行业的资金密集性特征和涉及的债权主体众多等特殊性，使得其破产重整过程中存在需要特别关注和处理的事宜：
1. 房地产企业破产重整的可操作性
房地产企业通常持有市场价值较高的土地使用权或在建工程等不动产，但为项目开发建设需要该等资产基本上已经抵押给一家甚至多家金融机构等债权人用以获取相关融资，当房地产企业出现债务清偿违约或工程款支付违约等情形时，其大部分资产可能已被金融机构、承包商或其他债权人查封，虽然从账面角度来看房地产企业仍有大量价值较高的资产，但因工程进度停滞及去化过缓等原因导致企业现金流不足，从而使得企业客观上已然失去清偿到期债务及支付到期工程款等偿债能力。因此，如房地产企业账面净资产为负值，或者银行、承包商等债权人已将房地产企业的主要资产予以查封或保全，房地产企业虽持有土地使用权或在建工程，但没有足够资金继续开发，明显丧失清偿能力的，则该等房地产企业已经具备可依法进行破产重整的法定条件。
在满足上述重整前提的情况系，还需要综合房地产企业所在城市及区域房地产市场的现状、所涉房地产项目开发特点及针对的目标消费群体等商业因素，判断出房地产企业是否具有重整价值，即进行破产重整是否有利于减轻企业负担，且通过投入一定的重整资金能够使企业恢复持续经营及盈利能力，在项目建成销售的情况下快速回流销售资金，使企业起死回生。
此外，如上文所述，房地产企业的主债权人之一为金融机构，而金融机构虽通常在金融债权上设置了抵质押等担保措施，但在房地产项目在建工程尚未完工的情况下，如直接实施破产清算可能会使担保物的处置价款大打折扣，这对于担保债权和普通债权都是不利的。同时，如果想要金融机构债权人在债权尚未获得全额清偿的情况下解除对土地使用权或在建工程的查封措施等，恢复房地产项目的正常开发建设，也是要通过完善的重整计划来实现。
2. 房地产企业债权主体及对应法律关系的复杂性
房地产企业相较于其他行业涉及的债权债务结构更为复杂，从涉及的债权人角度讲，主要包括金融机构、承包人、购房人、民间借贷主体、明股实债方式进入的投资人、企业职工、税务机关等。其中金融机构除了一般商业银行外，还可能包括信托公司、保理公司、融资租赁公司等主体。因此，一旦房地产企业进入破产程序，各方权利主体之间势必引发激烈的利益冲突。
其中，承包人的工程款债权以及购房人对物权的期待权或对购房款的债权，是房地产企业与其他企业相比在进入破产程序的情况下较为特殊的两项权利。针对承包人的工程款债权，《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）明确规定了“建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”而对于已经支付全部或者大部分房款，但尚未取得房屋所有权的购房者，最高人民法院发布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释［2002］16号）第二条曾规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。即承包人不得对购房人已经支付全部或者大部分房款的商品房行使工程价款优先权，鉴于上述批复已被2020年12月29日《最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》（法释〔2020〕16号）废止，目房地产企业破产重整程序中，针对购房人权益的优先性，目前主要适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“《执行异议和复议规定》”）第29条的规定，该等规定中明确了购房人对登记在被执行房地产开发企业名下商品房的物权期待权具有排除执行的效力，但须满足三个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
因此，在房地产企业破产重整中，重整计划项下债权的序列分为：（一）破产优先债权序列：对破产费用及共益债务享有的债权；（二）针对特定房产或在建工程的特殊优先债权序列：购房人享有对物权的期待权、承包人享有建筑工程款债权；（三）针对特定担保物的担保优先债权序列：有财产担保的债权；（四）职工债权序列。（五）税款债权序列。（六）普通债权序列。
除此之外，部分房地产企业为了保证自身资金流的稳定，除了向银行等金融机构申请贷款外，还可能存在大量民间借贷，而通过此种方式获取的融资通常占用成本较高，多数出借人为自然人，且可能存在以购房附加回购等方式进行借贷等隐秘的操作形式。一旦房地产企业进入破产重整程序，该项债权项下可能存在的大量民间债权人对于破产重整程序的顺利推进具有较大影响。
3. 房地产企业破产重整的集中管辖和实质合并审理
《企业破产法》第三条规定，破产案件由债务人住所地人民法院管辖，该等地域管辖的规定，其主要目的是为了保证破产案件及其衍生程序的效率问题，当企业进入破产重整程序时，债务人住所地人民法院管辖，既方便管理人参加重整企业的诉讼案件，同时也能保证破产重整程序的顺利进行。
在上述地域管辖规定的基础上，为能提高企业破产案件审理的高效性及专业性，并在一定程度上避免地方保护主义对破产程序的干预，《企业破产法》第二十一条同时作出了集中管辖的规定，即“人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起。”此外，2019年11月14日，最高人民法院公布的《全国法院民商事审判会议纪要》中第十部分“关于破产纠纷案件的审理”的规定提到，重整计划执行期间，因重整程序终止后新发生的事实或者事件引发的有关债务人的民事诉讼，不适用《企业破产法》第21条有关集中管辖的规定。除重整计划有明确约定外，上述纠纷引发的诉讼，不再由管理人代表债务人进行。
除上述集中管辖的规定外，部分基层人民法院因破产案件数量少、审判经验不足、相关机制不健全等，存在破产案件受理难、审理难、审理期限过长等问题，有鉴于此，地方人民法院在辖区内也推行了破产案件集中管辖制度。以上海为例，根据《最高人民法院关于同意上海市第三中级人民法院内设专门审判机构并集中管辖部分破产案件的批复》及上海市高级人民法院《关于调整上海法院强制清算与破产案件集中管辖的通知》规定，上海破产法庭管辖除上海金融法院、上海市浦东新区人民法院管辖范围以外的企业住所地位于上海市的强制清算和破产案件；跨境破产案件；上海各级人民法院及其他省、自治区、直辖市各级⼈民法院执行移送破产审查案件；当事人不服上海市浦东新区人民法院作出的涉强制清算与破产案件不予受理、驳回申请裁定和衍生诉讼裁判提出上诉的第二审案件，当事人不服上海铁路运输法院作出的衍生诉讼裁判提出上诉的第二审案件，以及审判监督案件，涉知识产权、海事、金融等专门管辖案件及法定专属管辖案件除外；其他依法应当由其审理的案件。
另外，房地产企业普遍存在大范围的关联企业资金调动、交叉担保问题，在破产重整中能否进行实质合并审理亦值得探讨。由于实质合并的适用门槛高，并非所有房地产企业破产重整程序中均可适用，仍需由法院根据实际情况进行判断。
重庆荧鸿房地产开发有限公司破产重整案中，法院认为上海伟鹏房地产公司是企业法人，依法享有独立的法人人格权及法人财产权，公司以其全部财产对公司的债务独立承担责任，公司独立性的基础是公司的意志独立及财产独立。各关联公司丧失独立意志且财产无法有效区分时，即丧失公司独立法人人格，构成人格混同。在破产程序中，关联公司人格混同，财产难以有效区分，严重损失债权人利益时，为公平清理债权债务，保护债权人的合法权益，可以进行实质合并破产，即是将关联企业视为单一主体，合并资产与负债，在统一财产分配与清偿债务的基础上进行破产程序，各企业的法人人格在破产程序中不再独立。该案中，荧鸿房地产公司与荧鸿置业公司在股东、高管人员、公司员工、实际控制权等存在高度混同，缺乏相互独立的法人意志。两公司共同对外宣传、经营开发同一房地产项目，资金往来频繁，相互挂账、使用，对外存在大量相互担保融资情形，区分公司各自财产成本过高。荧鸿房地产公司与荧鸿置业公司构成人格混同，丧失法人独立人格，相互担保融资等行为存在巨大不当利益输送，已严重损害债权人公平清偿利益，综合考虑两公司债权人对实质合并的意见，裁定对重庆荧鸿房地产开发有限公司、重庆荧鸿置业有限公司进行实质合并破产重整。
二、金融机构在房地产企业破产重整程序中的角色及功能定位
房地产企业涉及的法律关系主要包括金融借贷法律关系、商品房买卖合同法律关系、民间借贷法律关系、建设工程施工合同法律关系等，各法律关系之间相互交叉。相较于其他主体，金融机构受限于监管政策和合规性的要求，金融机构债权人在向房地产企业发放融资的过程中通常会要求债务人或者第三人提供担保等增信措施，要求房地产企业将其名下的土地使用权或在建工程作为抵押物向金融机构提供抵押担保，同时还可能要求房地产企业的股东提供股权质押、实际控制人或控股股东提供连带责任保证担保等。《企业破产法》第一百零九条规定，对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利；《企业破产法》第一百一十三条同时规定，破产财产分配中职工工资和劳动保险费用、破产企业所欠税款相对于普通破产债权的优先权；此外，如上文所述，房地产企业的债权中还存在对特定房产以及在建工程具有法定优先权的购房人的物权期待权以及建筑工程款债权，因此在房地产企业破产中存在一个复杂的优先权竞合问题。
对于金融机构债权人而言，一旦作为债务人的房地产企业进入破产程序，金融机构基于房地产企业合法持有的土地使用权或在建工程的抵押物所享有的优先受偿权可能因上述优先权竞合的问题而无法完全实现。在对抵押物的优先受偿权难以得到有效保障的情况下，房地产企业进入破产清算程序无疑是金融机构债权人最不愿意看到的结局，这就要求金融机构债权人发挥自身资金及渠道优势，通过组织和协调房地产行业、金融行业等行业中适格且有投资意愿的主体，在满足法律和监管规定的前提下，将该等主体参与房地产企业破产重整程序中。同时，自身也要积极参与重整计划的制定与执行，根据企业的特点按照合适的价格为企业筹集资金或者资本，促使身陷破产中的房地产企业通过重整程序走出债务困境，实现项目退出。
（一）配合破产管理人开展工作
2021年，国家发展改革委、最高人民法院等十三部委联合发布了《关于推动和保障管理人在破产程序中依法履职进一步优化营商环境的意见》（下称“《意见》”），该文件确立了金融机构配合管理人的相关义务，切实保证管理人履行相应的职责。结合《意见》的相关规定，金融机构在房地产企业破产重整程序中应积极配合破产管理人开展以下工作：
1. 在破产重整程序中提供金融服务
《意见》明确要求加强金融机构对破产重整程序的参与和支持，金融机构应当支持管理人依法履行接管破产的房地产企业财产等法定职责，建立和完善与破产程序相衔接的金融服务工作机制，加强对房地产企业重整、和解的支持。对于在本地有重大影响的房地产企业破产案件，清算组作为管理人的，人民法院可以依法指定金融资产管理公司作为清算组成员参与破产案件。
同时，银行应当在充分履行客户身份识别义务、确保风险可控的前提下，缩短账户开立周期，提升管理人账户权限，便利管理人操作使用，鼓励银行适当减免管理人账户开立使用的相关费用，优化账户展期手续办理流程，并在账户有效期届满前及时通知管理人。此外，银行还应积极配合管理人接管破产的房地产企业的账户。
2. 配合推进破产重整流程
充分发挥金融机构债权人委员会、债券持有人会议等集体协商机制在企业破产中的协调、协商作用。鼓励金融机构进一步完善、明确内部管理流程，合理下放表决权行使权限，促进金融机构在破产程序中尤其是重整程序中积极高效行使表决权。
3. 对破产重整企业金融信用修复
《意见》鼓励银行等金融机构在人民法院裁定批准重整计划或重整计划执行完毕后，重整企业或管理人可以凭人民法院出具的相应裁定书，申请在金融信用信息基础数据库中添加相关信息，及时反映房地产企业重整情况。另外，金融机构对重整后房地产企业的合理融资需求参照正常企业依法依规予以审批，进一步做好重整房地产企业的信用修复。
4. 支持追查破产企业财产
金融机构依法积极支持管理人追查破产房地产企业财产，鼓励将发现的恶意转移破产房地产企业财产的情况通报管理人，有效保护债权人投资者合法权益。
（二）参与房地产企业的破产重整投资
实践中金融机构较少直接作为房地产企业破产的重整参与人，通常是利用自身的渠道及资本优势，引入适格的债权、股权或资产的购买人，配合该等购买人对破产房企开展尽职调查，协助各方进行协商谈判，配合确定重整计划草案内容，从而促成房地产企业的破产重整程序。但是随着我国企业破产制度的逐渐完善，针对破产程序中债权人的保护逐渐完备，直接参与具有重整价值的房地产重整企业的投资也将逐渐成为金融机构展业的新方向。同时，金融机构还可以在破产申请受理后应破产管理人的安排为破产房企的继续营业而向破产房企提供融资，从而按照规定流程形成共益债务，或对已形成的共益债务进行投资，以便能够优先于普通破产债权清偿。
1. 参与共益债务的投资
共益债务是破产程序进行中，为全体债权人利益或为程序进行之必要性而对破产财团的一切请求权。
根据《企业破产法》的规定，破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后方可按照规定顺序对各项债权及费用进行清偿和支付。因此，金融机构选择这种方式介入，看重的主要是共益债务“优先”的性质。但共益债权投资本身并不具有当然优先于有担保债权的“超级优先权”的性质，而一旦房地产企业步入破产程序，其持有的土地使用权或在建工程等核心资产基本上已经设置了抵押担保，有鉴于此，共益债务并未成为各类融机构对房地产企业破产重整投资的主要标的。金融机构选择投资共益债务的，须确保房地产企业存在可实现短期价值提升的资产或存在可部分复产的板块，以经营现金流支撑共益债务的清偿。
需要特别指出的是，《企业破产法》没有对进入破产后的债务人融资所形成的新债务是否属于共益债务进行明确规定。继2018年3月份出台《全国法院破产审判工作会议纪要》后,2019年3月28日发布的《企业破产法》司法解释（三）中进一步明确了破产受理后借款的清偿顺序，即“破产申请受理后，经债权人会议决议通过，或者第一次债权人会议召开前经人民法院许可，管理人或者自行管理的债务人可以为债务人继续营业而借款。提供借款的债权人主张参照企业破产法第四十二条第四项的规定优先于普通破产债权清偿的，人民法院应予支持，但其主张优先于此前已就债务人特定财产享有担保的债权清偿的，人民法院不予支持。管理人或者自行管理的债务人可以为前述借款设定抵押担保，抵押物在破产申请受理前已为其他债权人设定抵押的，债权人主张按照民法典第四百一十四条规定的顺序清偿，人民法院应予支持。”根据该解释的规定，如金融机构拟在房地产企业破产申请受理后，对其进行进一步的融资，须参照上述规定的流程操作，以确保破产房企因该等融资所形成的债务能够构成破产房企的共益债务，同时，为进一步保障该等债权的安全，金融机构还应尽量要求管理人安排破产房企为签署融资提供有价值的抵押担保，如该等担保物在破产申请受理前已为其他债权人设定抵押的，该等担保的设置需要在管理人的协调下取得相关抵押权人的同意方可实现，且担保权依法设立后，金融机构仅可按照《民法典》第四百一十四条规定的顺序获得清偿。
2. 参与破产债权的投资
金融机构在进行破产债权投资时，一般会引入产业投资者共同入局，产业投资者负责实质性企业整合，而金融机构则负责推动破产重组计划顺利达成，共同盘活破产企业。
破产债权的投资方式一般包括直接收购破产债权和代偿破产债权后参与破产重整。直接收购破产债权的好处在于法律关系简单清晰，金融机构收购债权后，债权附随的担保从权利会随之转让至金融机构，风险点在于根据《企业破产法》规定，“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”，即破产重整过程中无法持续计算债权的利息，对于金融机构而言，若想通过投资盈利，则只能在收购债权时尽量获取较大的折扣，然而对于附随具有较高价值的担保物的债权，通常管理人不会同意大幅的折扣。
而对于代偿破产债权后参与破产重整的方式，优点在于可以有效的重新分配担保物，同时可通过与管理人签署重组协议等方式对重组债务的利息进行新的约定，在该等债务重组的过程中，金融机构通常只持有债权类资产，而金融机构引入的产业投资者则作为独立的重整投资人介入重整计划，持有经营性资产，并对房地产企业进行后续经营，如重整成功，金融机构的债权将随着企业经营现金流的增加而逐步受偿，如重整失败，则金融机构可通过与重整投资人的前序约定而实现一定比例的兜底退出。除此之外，金融机构也可与产业投资者共同出资建立合伙企业、公司或金融产品形式的收购平台，以该等收购平台来收购房地产企业的破产债权与核心资产，金融机构和产业投资者将在收购平台内部通过协议方式设定权利义务及治理方式等。
（三）通过预重整制度参与房企破产重整
预重整是企业法人与全部或主要债权人就债务人重整事项进行谈判并形成经多数债权人同意的重整方案，再由特定主体向人民法院提出重整申请的破产重整模式。预重整制度可以准确识别债务人的重整价值和重整可能，同时还能有效降低重整成本，提高重整的成功率。相较于破产重整程序来说，预重整制度降低了强制性的要求，同时还能有效保全重整企业的商业价值，避免债务人进入重整程序导致经营预期和重整价值的下降。作为房地产企业的主要债权人之一，金融机构可通过预重整制度，提高重整的高效性。
参照深圳市中级人民法院于2020年发布的《深圳市中级人民法院审理企业重整案件的工作指引（试行）》（下称“《深圳重整指引》”）规定，“债务人符合下列情形之一的，可以进行预重整：（一）需要安置的职工超过五百人的；（二）债权人两百人以上的；（三）涉及超过一百家上下游产业链企业的；（四）直接受理重整申请可能对债务人生产经营产生负面影响或者产生重大社会不稳定因素的。”
实践中，以杭州怡丰成房地产开发有限公司破产重整案为例，怡丰城公司最大的债权人系某银行，在附院联动的组织协调下，怡丰成公司与某银行经充分协商、洽谈，确定以某银行为主导，通过政府融资平台为“东田·怡丰城”项目后续融资2.1亿元。考虑到银行债权占所有债权的比重最高，其重整的意愿最强烈，积极性最高，最终怡丰成公司在向银行债权人融资和向第三方融资平台融资的比较中选择了前者。但由于该银行债权额并未达到债权总额的二分之一，为此其通过和其他债权人进行洽谈组成联合召集人，由银行作为召集人代表主持已知债权人会议。法院备案后比照重整工作机制，对债权人进行分组、召开债权人会议，建立已知债权人联络、协商机制，并就预重整方案征求债权人意见，将“债权人的表态形成书面承诺文件”，最终怡丰城公司的预重整计划获得通过，并在重整期间达成重整计划。
（四）提供破产服务型信托服务
区别于传统的一般企业破产重整，房地产企业尤其是大中型房地产企业的破产重整存在一些共同特点，如主体存续时间长、法律关系复杂、债权债务体量大等，全盘梳理和解决需要充分的时间和大量人力及资金成本的投入。对于投资者而言，往往很难有单独的投资者有能力或者有意愿投资全部重整资产，而且投资者一般并不希望全盘收购所有资产，而希望剥离部分非核心资产，避免非核心资产的风险传递；对于破产管理人来说，破产主体资产的处置受整体破产重整的时效限制，若非核心资产无法妥善处理，将拖慢整个破产重整的时间进程；对于债权人来说，仓促处置非核心资产可能导致资产价值贬损严重，将难以实现利益最大化。
面对以上破产重整程序中的诸多难题，信托公司作为持牌类金融机构中经营范围横跨货币市场、资本市场和实业投资三大领域的金融机构，凭借信托制度投资范围灵活、财产风险隔离等制度优势，在实务中可以结合破产重整企业、债权人、重整投资人的资金需求、合作诉求及对破产重整企业本身的价值判断，灵活设计交易结构，体现不同的角色定位，较好的解决破产重整中各参与方的痛点，这一金融工具的引入无疑将为破产重整中的困境提供新的解决思路。
以海航破产重组案为例，根据海航集团有限公司等三百二十一家公司实质合并破产案重整计划的相关文件及相关新闻报道（以下简称“海航破产重整相关文件”）的披露，管理人首先对海航321家公司进行合并重整，将这321家公司的全部资产作为合并后统一的债务人财产装入一个总持股平台，持股关系和债权债务关系也相应进行梳理重整；在合并重整的前提下，根据《中华人民共和国信托法》，由海航集团新设一个发起人公司持有这个总持股平台的全部股权，并作为委托人成立信托计划，同时将发起人公司持有的总持股平台的全部股权以及发起人公司对各业务板块的应收账款债权注入信托计划，作为信托财产。信托计划成立后，信托计划通过总持股平台实现对这321家公司所有破产财产的控制及管理。另外，近日国民信托公布的关于中科建设破产重整的《国民信托·凤凰1号中科建设重整信托计划》，破产重整计划显示债权人将根据四种不同的债权类型参与信托财产分配。
三、结论
近几年随着房地产行业监管政策的不断收紧，房地产企业无序扩张局面也将逐渐收到限制。房地产行业属于资金高度密集型行业，当既有资金高运转模式被限制后，企业的整体增速将趋于放缓，由于存量资金和销售去化等影响，必将使房地产企业受到一定的限制。在房地产企业步入破产重整程序的情况下，由于房地产企业破产重整涉及问题复杂，不仅需要资金，更需要作为房地产企业主要债权人之一的金融机构利用其自身专业性及渠道优势为破产重整的房地产企业提供全方位的服务及支持，利用自身的专业知识和技能、网络渠道、客户基础、市场整合能力以及业务处理执行能力等为客户出谋划策，依托金融科技为破产协会、破产管理人、法院各方提供高效、便捷的系统服务，助力破产重整程序顺利进行。
