近年来，受到《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（以下简称“资管新规”）和地产调控的双重挤压，房地产非标融资渠道被全面封堵。包括银监会23号文、资管新规在内的监管法规都对房地产信托贷款提出了严格的监管要求，在这样的背景下，信托房地产业务由债权投资为主向股权投资方向转型是当下信托业务回归资产管理业务本源的必然路径。当前金融机构和房企都将股权投融资项目提上了日程，但落地规模并不大，其面临主要难题包括：明股实债备案困难、股权类产品募资困难、信托股权投资退出实际操作难等问题。本项目就是在这样一个特殊的监管背景之下，针对上述难题，对房地产股权投资信托计划的一次典型探索。
一、在房地产股权投资信托中构建子信托单元的创新案例
本项目中，为满足监管部门对房地产信托业务的备案要求，免于与结构化信托中杠杆配资的混淆，也为解决资金募集端和交易端的风险收益匹配问题，律师协助信托公司在房地产股权投资信托业务中摸索创新模式，引入子信托的结构设计，基于其子信托资金独立运用核算的特点，各子信托分别投资于合伙企业形式私募股权投资基金中特定有限合伙份额。在合伙企业层面构建结构化份额，合伙企业层面的投资收益按照合伙协议约定的收益分配顺序进行分配，客观上对应地实现了信托层面不同子信托项下信托受益人不同的信托利益分配顺序。
二、信托公司深度介入房地产联合开发项目的典型案例
本项目中，信托资金介入前，项目操盘方与当地龙头房企已签署两方投资合作协议，拟通过共同设立SPV平台公司，再以该SPV平台公司持股目标公司、以目标公司持股项目公司的方式，间接实现目标项目所涉地块的竞买及目标项目的合作开发。不同于传统的信托公司于房地产开发项目初始状态下与房企进行联合拍地的模式，本项目中，信托公司深度介入房地产联合开发项目，需在项目操盘方与当地龙头房企两方已达成的合作原则和主要商务条件的框架内，通过分享项目操盘方在两方已达成的前期合作协议项下权益的方式与两方共同进行目标项目的合作开发，通过三方商务谈判与利益协调，信托公司的介入既保证了项目操盘方在前期合作协议项下权益没有被缩减或损害，也满足了签署两方合作协议当时龙头房企的商务合作原则，还促进了目标项目的开发建设，在三方利益博弈当中实现了各方利益最大化。
三、信托公司回归资产管理主业的成功转型案例
在资管新规和地产调控双重挤压，房地产非标融资渠道被全面封堵的政策监管环境下，本项目作为典型的房地产股权投资信托计划，是信托房地产业务向股权投资方向转型的一次大胆尝试，也是响应当下信托业务回归资产管理业务本源的政策号召的实践体现。
整体上，本项目的交易架构涉及房企联合开发合作、房地产股权投资信托计划的设立、资金投资运用、期间收益分配、存续期管理、投资退出等各个环节的法律法规，还包含私募股权投资基金的设立、备案、委托投资管理等当下热点领域，同时，在房地产股权投资信托业务中摸索创新模式，引入子信托的结构设计，具有较强的综合性和复杂性，对律师的法律法规熟悉程度以及各方面专业知识的融合运用水平有较高的要求，在房地产信托业务，乃至整个房地产行业监管日益趋严的政策背景下，该项目的成功运作具有很重要的行业代表性以及实务操作的借鉴价值。
