一、为什么要出台《物权法解释》？
孟子曰：“有恒产者有恒心”。物权作为最为基础和重要的财产权，是社会每个人、每个团体乃至国家的基本权利，也是民事主体从事各种经济或社会活动、创造财富的基础。
我国《物权法》于2007年3月由第十届全国人大第五次大会审议通过，自颁布实施以来，已经有九年之久。在这期间，《物权法》在调整物权的归属和利用，保障市场主体基本的财产权利，维护市场经济基本秩序方面无疑发挥了重大作用。但是《物权法》中不少条文仍相对较为原则与抽象，许多理论争议与实践困惑都需要时间来加以定论。经过九年的施行与实践，我们一方面可以冷静地看待这部法律制定当初就未解决的各种问题，另一方面，着眼于中国现实社会对该法的需要，我们也发现了这部法律在实践中暴露出了更多的亟须相关司法解释加以完善的问题。就在今年2月23日，最高人民法院第一次就物权法的适用正式发布了司法解释，这一新出台的司法解释对物权有了哪些新的规定，又会对我们的生活产生怎么样的影响？上海市海华永泰律师事务所（微信号：hiwayslaw）第一时间对此做了相关解读。
二、《物权法解释》的主要内容
（一）不动产物权登记确权纠纷的民事诉讼程序
《物权法》第六条第一款及第十四条规定了不动产物权以登记作为其公示手段，不动产物权归属以不动产登记薄上的记载为准。关于负责不动产登记的登记部门，《不动产登记暂行条例》第六条明确确定为行政机关，而非司法机关。长期以来，我国实务部门将不动产登记理解为国家行政机关对民事权利确权的干预，错误地理解和歪曲了不动产登记的性质。实践中，有观点认为，除非法律另有规定，不动产物权争议涉及到登记就应启动行政诉讼程序，而不是民事诉讼程序。这种观点在很大程度上导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象，不仅徒增当事人诉累，也对司法的公信力造成了较大的损害。实际上，不动产登记的性质具有双重性，第一重为不动产物权的公示手段，第二重才是行政行为，而第二重也主要是为第一重服务的。物权是绝对权，具有排他性，其发生变动必须要有足由外部可以辨认的表征，才能透明其所涉及的法律关系，减少交易成本，避免第三人遭受损害，以保护交易安全。这才是不动产物权需要登记确权的最重要的原因。
1、不动产登记发生错误的原因
不动产登记发生错误，造成不动产登记薄上公示出来的物权归属信息与真实信息不一致的现象，时常有之。
原因不外乎是两种：
第一种是登记机关的登记疏漏或者登记错误，如张三将房屋出卖给李四，但是在不动产交易中心办理过户登记的时候，不动产交易中心错误地将李四登记为了王五，此时王五便会与不动产交易中心产生争议。
第二种是因为当事人自己或者第三人的原因导致的，如出卖人与买受人订立房屋买卖合同，因为买受人拒绝支付价款，出卖人解除了房屋买卖合同，此时买受人便不能依法取得已经登记的房屋产权；或者由于房屋所有权人未能保管好相关证件，房屋被他人无权处分，过户登记到了恶意的买受人名下；或者出卖人与买受人之间签订的房屋买卖合同为通谋的法律行为，后被确认为无效；或者因为发生了继承，但是继承人没有及时办理变更登记。
这两种造成登记错误的原因，性质有所不同。
前者在真实权利人与行政机关之间存有争议，真实权利人向人民法院提起诉讼的，请求人民法院依法撤销登记机关错误的登记信息，再另行登记，并且要求损害赔偿的，人民法院应当通过行政诉讼程序解决。《物权法》第二十一条第二款对此明确规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。而后者并非不动产登记机关造成的，对于真实权利人向登记名义人提起的诉讼，当事人与不动产登记机关并无实质争议，应当通过民事诉讼加以解决。
2、民事诉讼的救济途径
此次《物权法司法解释（一）》第一条明确规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。除非是当事人已经在行政诉讼中申请解决上述民事争议，且人民法院一并做了审理。这对于矫正过去几年当中出现的错误司法实践，进一步理顺因登记错误产生的相关确权的法律关系，无疑具有重大裨益。
（二）不动产物权公示与真实权利人的救济
《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。但是不动产登记薄上登记的信息，也会发生错误，此即不动产登记薄的记载与真实权利不符的错误情形，前已所述。而一旦发生物权表征的权利与真实的权利不一致的情形，法律就必须尽早结束这种登记的错误状态，允许真实权利人推翻不动产登记薄的登记的错误信息并对其提供救济。
1、物权法对真实权利人的救济途径
物权法对真实权利人的救济主要有：
第一，真实权利人可以依据《物权法》第十九条第二款之规定申请异议登记，减损害错误登记的公信力，阻却善意取得的发生。然而，异议登记的时间非常有限。物权法规定，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第二，真实权利人可以依据《物权法》第十九条第一款之规定申请更正登记。符合更正登记条件的，登记机关应当办理更正登记，涂销错误登记的信息，并以更正后的登记确定不动产物权的归属与内容。更正登记终止了原登记权之正确性推定及原登记权利公信则之适用，可谓是彻底保护了真实权利人的真实物权。
第三，真实权利人可以依据《物权法》第三十三条规定，向人民法院请求确认权利。此次《物权法司法解释（一）》第二条重申，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《物权法司法解释（一）》第三条进一步规定，即便当事人提出过异议登记，但异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，人民法院仍旧应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。问题是，真实权利人如何证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符，且其为该不动产物权的真实权利人？
2、举证
第一，真实权利人可以举证证明其系不动产物权的继承人。《物权法》第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因此，真实权利人若可以举证证明其为继承人，则可以按照法律规定依法取得遗产，而无需进行登记。继承可以分为法定继承和意定继承。被继承人如果立有遗嘱，则作为遗产的归属将按照被继承人所立下的合法有效遗嘱进行确定。在被继承人没有对其遗产的处理立有遗嘱的情况下，法律直接规定了继承人的范围、继承的顺序以及遗产分配的原则。《继承法》第二条规定，继承从被继承人死亡时发生效力。在被继承人死亡时，遗产即归属于继承人，即便尚未办理登记，也是如此。
第二，真实权利人可以举证作为不动产物权登记的买卖合同、赠与合同、抵押合同等存在效力性瑕疵，未曾发生或者已经消灭，且其为出卖人、赠与人或者抵押人。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这便是我国物权法所确立的区分原则。应该说，相较于德国及台湾法而言，对于物权变动是否需要一个独立的物权行为，我国学界存在较大争议。最高院《买卖合同司法解释》起草小组在起草买卖合同司法解释时，倾向于认为我国《合同法》第五十一条的处分应为处分行为，而不包括负担行为，这样可以使我们更正确地认识债权与物权之间的差别。尽管如此，学界及司法实务界还是普遍认可了物权行为的有因性理论。也就是说，物权行为的效力为其原因行为所左右，即债权行为不成立、被撤销或无效者，其物权行为亦同其命运。简单地说，就是买受人要想取得不动产物权，作为不动产物权登记的买卖合同、赠与合同、抵押合同等债权行为，必须有效，否则买受人便不能实际取得不动产物权，出卖人、赠与人或抵押人等债权人仍旧为不动产物权人。
（三）债务人预告登记后再为处分行为的类型
《物权法》第二十条第一款第一句规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。实务中办理预告登记的情形通常以合同上的请求权最为常见，如现房买卖、商品房预购、预购商品房抵押、在建工程抵押等，买受人或者债权人都可以办理预告登记。
1、预告登记的目的
房屋买受人办理预告登记，主要有两个目的：
第一个目的是可以阻止出卖人的一房二卖行为。《物权法》第二十条第一款第二句规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《房屋登记办法》第六十八条第一款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。《土地登记办法》第六十二条第四款规定，预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或土地抵押权、地役权登记。由此可见，由于不动产预告登记的存在，未经预告登记权利人同意，登记薄上记载的物权人，是无法通过处分行为使得不动产发生物权变动的。然而，实践中，对于现实登记权利人针对不动产的何种处分，会因违反法律规定而不发生物权效力，存在模糊认识，一些法院裁判的案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。此次《物权法司法解释一》第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。对《物权法》第二十条所称的不发生物权效力的“处分行为”进行了大大的限缩。
第二个目的是保障自己将来可以顺利办理房屋的过户登记。《物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。原因在于，预告登记并非本登记，其旨在保全以不动产物权变动为内容的债权请求权，本身不具有终局、确定的效力，并不足以导致物权发生变动，因此并不具有确权性质。实务中，买受人之所以会选择办理预告登记，多数情形下是因为办理本登记遇到障碍，而选择的临时保全措施，以便于在本登记到来日后办理本登记，终局地取得不动产物权。
需注意的是，针对司法实务中出现的第二十条所称的债权消灭的理解，此次《物权法司法解释一》第五条明确可以包括买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权等情形。
（四）关于引发物权变动的法律文书范围
《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。法律文书是法院或仲裁机构作出的，其本身就有确定的、终局的法律效力。当某一物权的变动是因法律文书引发时，法律文书一旦生效，物权变动效力立即发生，此时，不管当事人是否登记或交付，均不影响物权变动已经发生的事实。但是，究竟哪些法律文书可以直接导致物权变动，在实务中存在不小的争议。一般认为，能引起物权直接发生变动的法律文书仅限于形成判决及裁决，即可以变更或消灭当事人之间原来存在的没有争议的民事法律关系的判决，如分割共有物的判决、撤销买卖合同的判决，但不包括给付判决、裁决。
基于此，人民法院基于买卖合同判令出卖人为买受人办理所有权移转登记的，还有待于出卖人根据该确定判决办理所有权移转登记后，买受人才能取得所有权。
关于具体的法律文书的范围，最大的争议在于调解书、拍卖裁定书以及以物抵债裁定书究竟是否属于《物权法》第二十八条所规定的法律文书。此前，最高院出台的《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条就已明确规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。这一规定被认为不符合《物权法》第二十八条的规范意旨，加速了不动产物权变动的进程，饱受学界批评。但是此次最高院出台新的物权法司法解释，并未改变之前的做法，而是对其作了进一步的强化。《物权法司法解释一》第七条明确规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。因此，今后调解书以及拍卖裁定书、以物抵债裁定书，这三种文书，均应当认定为能够直接引起物权发生变动的法律文书。
需注意的是，基于生效法律文书引发的物权变动，为避免第三人信赖登记簿的记载而发生善意取得的风险，所有权人要及时进行相应的登记，如宣示登记、更正登记，以便更好地保护和行使自己的物权。
（五）完善按份共有人优先购买权的具体制度
优先购买权，就是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。
《物权法》第一百零一条明文确立了按份共有人优先购买权制度，从文义上看，这一规定包含了两层含义：一方面，按份共有人可以自由转让其共有份额的权利；另一方面，它限定了按份共有人优先购买权的适用范围———仅在按份共有人转让其共有财产的份额的情形下，其他共有人才享有优先购买权。如果按份共有人内部之间转让财产份额，则并无优先购买权的适用余地。不过，《物权法》第一百零一条的表述还是过于简单，存在较多的问题，如按份共有人在什么情况下可行使、怎样判断同等条件、侵害优先购买权的法律后果如何等等，在理论和实务上均莫衷一是。实务中各地法院对于按份共有人优先购买权的司法裁判标准不一，已经严重影响到了按份共有人优先购买权制度功能的发挥。此次《物权法司法解释一》根据《物权法》第一百零一条的立法精神和目的，对按份共有人优先购买权制度进行了细化，通过第九条至第十四条共计六个条文，分别从按份共有人优先购买权行使的起始条件、同等条件的认定、行使期间、主体范围以及裁判保护等方面进行了规定，极大地完善了按份共有人优先购买权行使的制度架构，使得这一制度从法律的原则规定成为走入现实的具有高度可操作性的鲜活制度。
（六）关于善意取得制度的适用
善意取得，指无处分权人将其占有的动产或者不动产转让给善意第三人，或为善意第三人设定他物权，在符合一定条件的前提下，善意第三人依据法律规定取得动产所有权或他物权的制度。就法律政策而言，善意取得以牺牲所有权之静的安全为代价，保障财产交易之动的安全，表现了法律上的利益衡量和价值判断。
《物权法》第一百零六条明确规定了善意取得制度的适用条件。
第一，无处分权人处分了他人的物权。法律行为可分为负担行为与处分行为，这一区分已为我国民法学界所广泛运用。无权处分，就是说处分权人没有处分权，擅自以自己名义处分他人所有的标的物的行为。
第二，受让人善意地受让了动产或者不动产。所谓善意，是指买受人在受让标的物时，不知或非因重大过失不知转让人为无权处分人。此次《物权法司法解释一》第十五条第一款明确规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。受让人是否具有过失，判断标准为第三人是否违背其合理注意义务，具体应当斟酌当事人、标的物价值、登记薄查阅信息及推销方式等因素综合加以判断。就不动产而言，《物权法司法解释一》第十六条规定，登记簿上存在有效的异议登记；预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；受让人知道他人已经依法享有不动产物权，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。就动产而言，《物权法司法解释一》第十七条规定，受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。关于善意判断的时点，通常应以交付及不动产登记的最后时间点为限。善意的证明，在没有相反证据证明第三人明知或者应当知道出让人并非真正权利人时，应当推定第三人为善意。但是依客观形势，在交易经验上，一般人皆可认定让与人无让与之权利者，即应认定为恶意。
第三，已经完成了公示。也就是说，动产已经交付给受让人，不动产也已经办理完过户登记。
第四，第三人必须是有偿受让，且受让价格合理，但是否实际支付不影响。根据《物权法司法解释一》第十九条规定，受让价格是否合理，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。具体应立足个别交易的具体情况，深刻体察社会一般交易认知感受，综合权衡各种因素加以准确判断。总之，此次物权法司法解释的相关条文进一步完善了对善意取得的规则体系。
扶羽斌律师，中共党员，高级经济师，注册企业法律顾问，上海市湖北商会副会长、兼法律工作委员会主任、上海市律协基金业务委员会委员，上海市电子商务律师服务团律师。
扶羽斌律师曾担任核工业某大型军工单位担任高管，致力于公司治理结构研究和企业改制改革、资本运作实务，能较好的协调社会资源，拥有十余年企业管理运作和十余年法律工作的实践经验。现担任十余家企业的常年法律顾问，业务范围涉及公司实务、投资融资、各类合同等领域。曾经成功为世界500强（黄山）国际高峰论坛提供全程法律顾问服务。
执业理念：以优良的品行和精湛的专业技能赢得各界信赖，发挥律师团队优势，协调社会资源，保持与客户的良好合作 。
附：《解释》全文
最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）
（2015年12月10日最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，自2016年3月1日起施行）
为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
【关联法条】物权法第十九条第二款：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
【关联法条】物权法第二十条第一款：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。【关联法条】物权法第二十条第二款：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
【关联法条】物权法第二十四条：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”
第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
【关联法条】物权法第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第八条 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。
【关联法条】物权法第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十六条：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第三十七条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
第十条 物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。
【关联法条】物权法第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第十一条 优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：
（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；
（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；
（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；
（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。
第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。
其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：
（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；
（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
第十三条 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
【关联法条】物权法第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第十四条 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。
第十五条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
第十六条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
（一）登记簿上存在有效的异议登记；
（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
第十七条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
第十八条 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。
法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。
【关联法条】物权法第二十五条：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
第二十六条：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
第二十条 转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。
【关联法条】物权法第二十四条：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
第二十一条 具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：
（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；
（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。
【关联法条】物权法第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
合同法第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第二十二条 本解释自2016年3月1日起施行。
本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。
本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
