“您有房屋要出卖吗？您有房屋要出租吗？”我们似乎都接到过类似的房屋中介电话。一旦我们委托中介公司处理房屋出租或出售事宜，中介公司必然会要求收取居间服务费。
然而，居间人是否在《居间合同》生效后即可获取居间费？类似的合同条款是否有效？居间人在何种情况下才有权收取居间费？
本文将结合上海地区的一则真实案例为您解读房产中介的“小心思”。
以案说法
案情： 有卖房打算的李先生在房屋中介公司的撮合下，与买方达成了初步意向，签订了《房地产居间协议》，并收到了买方的定金10万元。不料，买家反悔，双方最终没有签署《房屋买卖合同》。而《房地产居间协议》约定，即使《房屋买卖合同》未签署，中介方仍有权收取总房款的1％或定金的50％作为居间费用。
据此，房屋中介公司基于上述条款的约定向李先生索要5万元的居间费，向法院提起诉讼。
争议焦点： 1、李先生是否须向中介公司支付居间报酬5万元？
2、房屋中介公司的居间服务是否完成？
3、系争条款是否为格式条款？
法院认定： 首先，根据本市中介机构服务项目的相关政策，原告收取被告佣金的前提是原告不仅要将买卖双方求售、求购的房源信息提供给买卖双方，还应包括向双方解释政策、签订房屋买卖合同、办理过户等。本案中，原告未促使买卖双方签订房屋买卖合同，居间工作未完成，其无权收取居间费。
其次，原告利用格式条款使自己居于无论居间行为是否成功均可获得居间费的有利地位，而增加了委托人在居间不成情况下仍需支付居间费的义务。该条款无疑加重了作为守约方的被告的责任，且原告未尽到提醒义务，因此，该格式条款无效。
再次，根据我国《合同法》第427条之规定，居间人未促成《房屋买卖合同》成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，《房屋买卖合同》未签署的责任在于买方（案外人），本案被告不存在任何违约行为，中介公司理应向买方（案外人）主张居间费用。
法院判决： 驳回房屋中介公司的全部诉讼请求。
律师建议
陷阱一： 不要急于签署二手房中介服务合同。
卖房人或者购房人进门后首先应该认真阅读二手房买卖中介服务合同格式条款并谨慎思考，不急于签字，谨防掉入合同霸王条款陷阱。一些二手房买卖中介惯用的伎俩是，消费者进门就递上格式合同，不容你看清就催促你签字，而格式合同条款的内容都是只保护房屋中介的利益，非买卖双方的利益。
其中，要格外留心定金、订金，预付款，违约金条款。在签订合同前，最好请专业律师把关，修改、删除合同中对己不利的“ 霸王条款 ”，增加自身需要的条款，以达到利益平衡。
陷阱二： 在合同中明晰中介费的支付条件。原则上是在中介公司促成双方签订《房地产买卖合同》后支付，中介公司未能促成房屋买卖的，买卖双方只需要支付从事居间活动支出的必要费用；也需要防范在合同中明晰中介费用所包含的项目，中介除收取合同约定的中介服务费外，其余的所谓看房费、跑腿费等等都属于“黑收费”。
陷阱三： 代交买卖房屋的各类税费服务应按照物价部门审核的标准收取。
很多房中介服务企业为了更多盈利，会在物价部门规定的税费基础上加收金额。因此，消费者最好提出由二手房中介服务企业先垫付，然后凭发票支付各类税费款项。
